Mietminderung (eBook)

Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter

Martina Westner (Autor)

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2024 | 2. Auflage
220 Seiten
Haufe Verlag
978-3-648-18177-5 (ISBN)

Infos

Mietminderungen bei Wohnungsmängeln zählen zu den Hauptkonfliktpotenzialen zwischen Vermietern und Mietern. Gerade die zunehmenden Starkregen und Überschwemmungen sowie veraltete Bausubstanz führen vermehrt zu Wasserschäden in Mieträumen. Doch wie geht man jetzt korrekt vor? Dieses Buch von Rechtsanwältin Martina Westner bietet Rechtssicherheit für beide Parteien. Es zeigt Ihnen, wie Sie als Mieter:in Mängel wie z.B. Schimmelbildung oder Lärmbelästigung nachweisen und wie Sie als Vermieter:in darauf reagieren können. Mithilfe der Mietminderungstabelle erfahren Sie, welche Möglichkeiten der Minderung es gibt und wie Vermieter dagegen vorgehen können. Dazu gibt es Tipps zu allen juristischen Schritten und zur Lösung von Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Inhalte: -  Definition Mangel - Bemessungsgrundlage der Minderung - Ausschluss der Mietminderung: Unerheblichkeit des Mangels, Kenntnis des Mieters bei Vertragsabschluss, Schadensverursachung durch den Mieter, Vereitelung von Erhaltungsmaßnahmen u.v.m - Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern - Besonderheiten bei Lärm, bei Feuchte und Schimmel, Umweltgiften - Wann sich der Gang vor Gericht wirklich lohnt - Neu in der 2. Auflage: die häufigsten MinderungsgründDie digitale und kostenfreie Ergänzung zu Ihrem Buch auf myBook+: - Zugriff auf ergänzende Materialien und Inhalte - E-Book direkt online lesen im Browser - Persönliche Fachbibliothek mit Ihren BüchernJetzt nutzen auf mybookplus.de.

Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.

Autor

Martina Westner Martina Westner, Rechtsanwältin, ist seit über 15 Jahren als Beraterin beim Haus- und Grundbesitzerverein München mit dem Schwerpunkt Mietrecht tätig.

Textauszug

2.4 Zugesicherte Eigenschaft

Fehlt eine zugesicherte Eigenschaft des Mietobjekts oder fällt sie später weg, steht dem Mieter, wie bei Vorliegen eines Mangels, ein Minderungsrecht zu (§ 536 Abs. 2 BGB). Als Eigenschaft einer Mietsache kann deren materielle Beschaffenheit, zum Beispiel bestimmte Ausstattungsmerkmale, oder ihr Bezug zur Umwelt, zum Beispiel ruhige/verkehrsgünstige Wohnlage, in Betracht kommen.

Die Frage, wann eine bestimmte Eigenschaft oder Beschaffenheit des Mietobjekts als zugesichert gilt, ist in der Praxis nicht immer leicht zu beantworten. Oft werden in Mietverträgen oder Übergabeprotokollen Beschreibungen oder Merkmale der Mietsache aufgenommen, die – wie sich dann erst später herausstellt – nicht oder nicht entsprechend vorhanden sind.

Bei Angaben im Mietvertrag, im Protokoll oder in Zusätzen ist zu unterscheiden, ob es sich um bloße Beschreibungen des Mietgegenstands handelt oder ob sie darüber hinausgehen, sodass es sich um Eigenschaften handelt, die der Vermieter dem Mieter zugesichert hat.

Wichtig

Eine Zusicherung liegt nur dann vor, wenn der Vermieter eine vertraglich bindende Erklärung abgibt, die über die bloße Angabe des Verwendungszwecks und eine Beschreibung hinausgeht. Aus der Zusicherung muss sich ergeben, dass der Vermieter bestimmte Eigenschaften der Mietsache garantieren und dafür auch einstehen will (Streyl in Schmidt-Futterer, § 536 Rn. 90).

Beispiel

Im Mietvertrag steht, dass die Wohnung eine Einbauküche enthält, die Geräte und Einrichtungen sind einzeln aufgeführt. Es handelt sich hierbei nicht um eine bloße Beschreibung der Wohnung, sondern der Mieter durfte davon ausgehen, dass die Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet ist, sodass deren Vorhandensein als zugesichert gilt. Fehlt die Einbauküche, kann der Mieter mindern, da eine zugesicherte Eigenschaft der Mietsache fehlt.

Wenn allerdings der Mietvertrag keine Vereinbarung oder Beschreibung hinsichtlich der Küchenausstattung enthält, liegt ein Mangel nicht vor, wenn keine Einbauküche vorhanden ist. Eine Wohnung ohne Kücheneinrichtung ist nicht mangelhaft. ­Eventuelle enttäuschte Erwartungen des Mieters sind unbeachtlich.

2.4.1 Energieausweis

Die Bestimmungen über die Erstellung und Verwendung von Energieausweisen sind seit 1.1.2020 im GEG enthalten. Diese Ausweise dienen ausschließlich der Information über energetische Eigenschaften eines Gebäudes und sollen Vergleiche ermöglichen. Unter normalen Umständen kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass ein Vermieter für die Angaben im Energieausweis einstehen will. Die Erstellung eines Energieausweises bedarf besonderer Fachkenntnisse, weshalb ein durchschnittlicher Mieter oder Vermieter nicht in der Lage sein wird, die Angaben darin auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Allein deshalb wird ein Vermieter nicht für diese Angaben dem Mieter gegenüber garantieren wollen. Werden die im Ausweis genannten Werte nicht eingehalten, besteht kein Anspruch auf Minderung seitens des Mieters (Stürzer/Koch, Vermieterlexikon, Seite 376).

Der Energieausweis ist spätestens bei der Besichtigung der Mieträume vorzulegen. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags muss dem Käufer bzw. Mieter der Energieausweis unverzüglich übergeben werden, wobei die Aushändigung einer Kopie genügt.

Achtung

Bei Abschluss des Mietvertrags sollte sich der Vermieter vom Mieter durch dessen Unterschrift bestätigen lassen, dass er den Energieausweis übergeben hat. So hat er im Zweifelsfall einen Beweis zur Hand.

Nur wenn die Vertragsparteien eine Erklärung in den Mietvertrag aufnehmen, dass ein bestimmter energetischer Standard des Objekts unter Bezugnahme auf den Energieausweis geschuldet ist, wird man ausnahmsweise von einer vertraglichen Vereinbarung ausgehen können. Allerdings muss sich diese Abweichung auch nachteilig auf den Gebrauch der Mietsache auswirken.

Wichtig

Der Vermieter sollte den Energieausweis nicht zum Bestandteil des Mietvertrags machen und auch sonst keine Erklärungen zur energetischen Qualität des Gebäudes in den Mietvertrag aufnehmen.

2.4.2 Wohnflächenangaben

Oft sehen Mietvertragsformulare Lückentexte für Flächenangaben vor. Ein Vermieter mag sich dadurch veranlasst sehen, eine bestimmte Flächengröße anzugeben, ­obwohl er die tatsächliche Größe der Mieträume gar nicht kennt. Vielleicht greift der Vermieter zur Ermittlung der Wohnfläche auf alte Pläne, Angaben in Teilungserklärungen oder Abrechnungen zurück, ohne deren Richtigkeit zu überprüfen. In der mietrechtlichen Praxis wird daher sehr häufig wegen Abweichungen zwischen der tatsächlichen und der im Mietvertrag mitgeteilten Fläche gestritten.

Hinweis

Selbst wenn in Mietvertragsformularen Einträge zur Fläche vorgesehen sind, muss eine bestimmte Wohnungsgröße dennoch nicht angegeben werden. Es besteht derzeit keine (gesetzliche) Verpflichtung des Vermieters, im Mietvertrag eine bestimmte (Wohn-)Fläche auszuweisen.

Gleichwohl kommt der Wohnfläche im Rahmen eines Mietverhältnisses eine bedeutende Rolle zu. Wird zum Beispiel eine Mieterhöhung ausgesprochen oder rechnet der Vermieter über die Betriebskosten ab, ist die Wohnfläche als allgemeiner Verteilerschlüssel zugrunde zu legen, sofern nichts anderes vereinbart ist (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Ebenso kann im Rahmen einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen die Wohnfläche als Umlageschlüssel angewendet werden.

Auch wenn der Mietvertrag selbst keine Flächenangabe enthält, ist die Kenntnis der Wohnfläche für viele Erklärungen des Vermieters doch erforderlich. Problematisch sind die Fälle, in denen im Mietvertragsformular eine bestimmte Wohnungsgröße eingetragen ist und sich während der Dauer des Mietverhältnisses herausstellt, dass die Angabe falsch ist.

Wohnflächenangabe als zugesicherte Eigenschaft

Geht man davon aus, dass es sich bei der Flächenangabe um eine zugesicherte Eigenschaft handelt, haftet der Vermieter bei der kleinsten Abweichung zulasten des Mieters. Wie bereits ausgeführt, liegt eine zugesicherte Eigenschaft jedoch nur dann vor, wenn der Vermieter für die Flächenangabe auch einstehen, das heißt, eine Garantie für deren Richtigkeit übernehmen will. Wird eine Fläche im Mietvertrag genannt, so ist durch Auslegung zu ermitteln, ob es sich um eine Vereinbarung über die Beschaffenheit des Mietobjekts handelt oder lediglich eine Beschreibung der Mietsache vorliegt. In der Regel wird man bei Flächenangaben lediglich eine Beschreibung der Mietsache annehmen, nicht aber eine darüber hinausgehende Zusicherung einer Eigenschaft in Form einer bestimmten Größe (OLG Dresden, Beschluss vom 15.12.1997, 3 AR 90/97, WuM 1998, 144). Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist auch dann nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstands dient (BGH, Urteil vom 10.11.2010, VIII ZR 306/09, WuM 2011, 11).

Eine zugesicherte Eigenschaft im Hinblick auf die Fläche der Mietsache kann jedoch dann vorliegen, wenn Baupläne mit entsprechenden Größenangaben zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht werden. Auch dann, wenn der Preis pro Quadratmeter im Mietvertrag genannt ist und sich die Gesamtmiete aus der Multiplikation von Preis und Quadratmeterzahl ergibt, somit die Kalkulationsgrundlage offengelegt ist.

Beispiel

Mietvertrag über die Wohnung ....................

§ 2 Miete

Die monatliche Miete errechnet sich/setzt sich zusammen wie folgt:

11,50 EUR/m2 × 110 m2

1.265,00 EUR

Zuzüglich Betriebskosten

3,00 EUR/m2 × 110 m2

330,00 EUR

Gesamtmiete

1.595,00 EUR

Beträgt die tatsächliche Fläche lediglich 105 m2, so verringert sich die monatliche Miete um 5 m2 × 11,50 EUR = 57,50 EUR, die monatliche Betriebskostenvorauszahlung sinkt um 5 m2 × 3,00 EUR = 15,00 EUR. Die Gesamtmiete beträgt dann 1.522,50 EUR.

Wohnflächenabweichung als Mangel

Auch wenn sich eine Mängelhaftung des Vermieters für die Abweichungen der tatsächlichen von der im Mietvertrag mitgeteilten Fläche in der Regel nicht daraus ergibt, dass eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (§ 536 Abs. 2 BGB), kann bei falschen Flächenangaben im Mietvertrag dennoch ein Mangel an der Mietsache gegeben sein, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit abweicht und sich daraus eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch ergibt (§ 536 Abs. 1 BGB).

Beispiel

Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 100 m2 vereinbart, die tatsächliche Fläche beträgt jedoch nur 89 m2. Die tatsächliche Fläche...

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 20.11.2024
• Reihe/Serie: Haufe Fachbuch
• Verlagsort: Freiburg
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Wirtschaft
• Schlagworte: Bemessungsgrundlage • Erhaltungsanspruch • Lärm • Mietminderungstabelle • Minderungsausschluss • Modernisierung • Nachrüstpflicht • Schadensverursachung • Schimmel • Wohnungsmangel
• ISBN-10: 3-648-18177-7 / 3648181777
• ISBN-13: 978-3-648-18177-5 / 9783648181775