Blick ins Buch

Praxisfälle für WEG-Verwalter

Massimo Füllbeck, Cathrin Fuhrländer (Autoren)

Buch | Softcover

396 Seiten

2021 | 3. aktualisierte und erweiterte Auflage 2021
Haufe-Lexware (Verlag)
978-3-648-15244-7 (ISBN)

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Praxisfälle für WEG-Verwalter

Massimo Füllbeck, Cathrin Fuhrländer

2024, 4. Auflage

Buch | Softcover

CHF 69, ⁹⁵

zur Neuauflage

lt;p>Dieses praktische Werk für Immobilienverwalter zeigt, wie der oft schwierige Spagat zwischen Theorie und Praxis zu bewältigen ist. Aufgebaut nach Fallbeispielen, verfolgt der Titel einen neuen Ansatz: Zunächst werden typische Probleme vorgestellt und erläutert, anhand der rechtlichen Fallstricke werden dann die Lösungen vorgestellt. So werden Fallen sichtbar, die Verwalter umgehen können. Jetzt mit allen Infos zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020.

Inhalte:

Das Verwalteramt, Wohnungseigentümer und Eigentümerwechsel
Eigentümerversammlung und Vertretung der Wohnungseigentümerschaft
Abrechnung und Wirtschaftsplan, Finanzen, Verkehrssicherung, Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Bauliche Veränderungen, Nachbarschaftsrecht und Öffentliches Recht
In der 3. Auflage: aktuelle Änderungen durch die WEG-Reform (Förderung von Barrierefreiheit und Elektromobilität, zukunftsfähiges Wohnen im Wohneigentum, Beschlussfähigkeit in der Eigentümerversammlung mit nur einem Eigentümer, virtuelle Versammlung) _

Mit digitalen Extras:

Musterverträge
Beschlüsse und Gesetze

Massimo Füllbeck, Immobilien-Ökonom, Haus- und Grundstücksfachverwalter, Fachautor/-referent für WEG-Verwaltung. Stellvertretender Landesvorsitzender (LV Süd-West) im Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. (BVI), seit 2012 Dozent für praktische WEG-Verwaltung an der EBZ in Bochum.

Rechtsanwältin Cathrin Fuhrländer ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Sie ist beratendes Mitglied im Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. (BVI).

Grußwort des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter e. V. (DDIV)

Vorwort der Vonovia Immobilien Treuhand

Vorwort der Autoren

Verwendete Abkürzungen

Der Verwalter

Auf der Suche nach einem neuen Verwalter
Die Person des Verwalters wer darf überhaupt »verwalten«?
Die Qualifikation des Verwalters
Welche Gesetze muss der Verwalter kennen?
Für welchen Zeitraum kann ein Verwalter bestellt werden?
Vorsicht bei der Formulierung des Bestellungsbeschlusses
Der Verwaltervertrag: Was regelt der Vertrag?
Wer darf den Verwaltervertrag unterschreiben?
Der Verwaltervertrag: Was ist eine »AGB-Inhaltskontrolle«?

Welche Vergütungen darf der Verwalter vereinbaren?

Welche Zusatzgebühren sind im Verwaltervertrag erlaubt?
Wann ist die Verwaltervergütung fällig?
Zusatzgebühren: Vorsicht Vertrag zulasten Dritter!
Sind Vergleichsangebote bei der Verwalterbestellung notwendig?
Stimmrechtsverbot bei der Verwalterbestellung
Stimmrechtsverbot bei der Verwalterbestellung bei Vorliegen von Vollmachten?
Der Versammlungsleiter bei juristischen Personen
Darf der Verwalter das Grundbuch einsehen?
Gibt es eine Pflicht zur Übersendung von Verwaltungsunterlagen?
Welche Auskunftspflichten treffen den Verwalter?
Darf der Verwalter Provisionen vereinnahmen?
Wiederbestellung vergessen! Was nun?
Verwalterwechsel: Wer ist für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig?
Der Verwalter als Makler: Vermittlung von Mietwohnungen?
Der Verwalter als Makler: Verkauf und Verwalterzustimmung
Der Verwalter als Baufachmann?
Muss der Verwalter eine Fördermittelberatung (z. B. KfW) durchführen?
Kontoführung in der WEG (Legitimation)
Beschlussumsetzung
Kann der Verwalter seine Immobilienverwaltung verkaufen?
Datenschutz in der WEG was darf der Verwalter mitteilen?
Hat der Verwalter einen Anspruch auf Entlastung?
Vernichtung von Unterlagen der WEG darf der Verwalter das einfach?
Außerordentliche Abberufung was muss der Verwalter beachten?
Kann der Verwalter sein Amt auch niederlegen?

Die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Vertretungsmacht des Verwalters
Nachweis der Vollmacht
Kompetenzüberschreitung und Haftung des Verwalters
Die Abwicklung von Versicherungsschäden
Die Beauftragung eines Rechtsanwalts in Passivprozessen
Die Beauftragung eines Rechtsanwalts in Aktivprozessen und Vergütungsvereinbarung
Der Ersatzzustellungsvertreter aus juristischer Sicht
Die verwalterlose WEG

Verkehrssicherung

Die Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht und die Haftung
Kann die Verkehrssicherungspflicht übertragen werden?

Die Wohnungseigentümer und andere Beteiligte

Der Wohnungseigentümer
Die Haftung des Wohnungseigentümers im Außenverhältnis
Notgeschäftsführung welche Rechte hat der Eigentümer?
Aufopferungsanspruch für Beschädigungen am Sondereigentum
Wann hat der Eigentümer Anspruch auf Schadenersatz?
Der Anspruch des Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung
Ist eine Instandsetzung durch den Eigentümer ohne Beschluss möglich?
Kann das Hausgeld gekürzt werden (hier: Verwaltervergütung)?
Muss die WEG zwingend einen Verwaltungsbeirat bestimmen?
Wie viele Personen dürfen in den Verwaltungsbeirat gewählt werden?
Was darf der Verwaltungsbeirat entscheiden?
Wann haftet der Verwaltungsbeirat?
Sonderausschüsse ist ein Ersatz des Verwaltungsbeirats möglich?
Kann ein Mieter Verwaltungsbeirat werden?
Darf dem Verwaltungsbeirat ein Gehalt gezahlt werden?
Wer bestimmt den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats?
Können nur natürliche Personen in den Verwaltungsbeirat Gewählt werden?
Wie lange ist der Verwaltungsbeirat im Amt?
Muss der Verwaltungsbeirat auch entlastet werden?
Ist der Zwangsverwalter der neue Eigentümer?
Der Ersatzzustellungsvertreter aus praktischer Sicht

Eigentümerwechsel

Der Regelfall
Der Erbfall
Die Zwangsversteigerung
Ist ein Erwerber an Beschlüsse gebunden?
Ist ein Erwerber an Vereinbarungen gebunden?
Veräußerungszustimmung wichtige Gründe
Veräußerungszustimmung Delegation an die Eigentümer
Veräußerungszustimmung Zeitpunkt der Zustimmungserteilung
Eigentümerwechsel was passiert mit der Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung?
Eigentümerwechsel muss eine anteilige Jahresabrechnung erstellt werden?

Die Lehre von den Beschlüssen

Die Jahrhundertentscheidung des BGH zur Wirksamkeit von Beschlüssen
Leistungspflichten Winterdienst
Elementare Mitgliedschaftsrechte I Tierhaltung
Elementare Mitgliedschaftsrechte II Stimmrechtsausschluss bei Hausgeldrückstand?
Beschlusskompetenz: Mitspracherecht des Eigentümers
Beschusskompetenz Umzugskostenpauschale was ist denn das?
Der »Tod« der Öffnungsklausel und das Belastungsverbot
Ist die Abdingbarkeit von Stimmenmehrheiten möglich?
Der Umlaufbeschluss wie praxistauglich ist er?
Woraus ergeben sich die Beschlusskompetenzen und -mehrheiten im WEGG?
Anfechtung von Beschlüssen ein Monat sind nicht vier Wochen
Der Zweitbeschluss
Der Klassiker: Instandsetzung von Fenstern
Ist eine Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss möglich?
Spezielle Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung (Zweidrittelmehrheit)
»Geborene« und »gekorene« Ausübungsbefugnis beim Beschluss
Die Beschluss-Sammlung

Die Eigentümerversammlung

Einladungsfrist: Zwei Wochen sind nicht zwei Wochen!
Wer lädt zur Eigentümerversammlung ein?
Ein Nichtberechtigter lädt zur Eigentümerversammlung ein was nun?
Wer muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?
Die nicht unterschriebene Einladung zur Eigentümerversammlung
Die nicht zugestellte Einladung was nun?
Ist eine außerordentliche Eigentümerversammlung kostenlos?
Die Uhrzeit der Eigentümerversammlung
Der Ort der Eigentümerversammlung
Kann die Eigentümerversammlung in der Wohnung des Verwalters stattfinden?
Darf die Eigentümerversammlung im Biergarten stattfinden?
Wer führt den Versammlungsvorsitz?
Mangelnde Beschlussfähigkeit Wiederholungsversammlung am selben Tag?
Beschlussfähig trotz Stimmverbot?
Abstimmung: Kann eine abgegebene Stimme zurückgezogen werden?
Abstimmung: Welche Abstimmungsmethoden gibt es?
Muss das Abstimmungsergebnis rechnerisch protokolliert werden?
Enthaltungen sind das Ja- oder Nein-Stimmen?
Störender Wohnungseigentümer ist ein Versammlungsausschluss möglich?
Darf der Mieter an der Eigentümerversammlung teilnehmen?
Darf ein Berater bei der Eigentümerversammlung anwesend sein?
Die Tagesordnung
Die Tagesordnung ist das Nachschieben von Tagesordnungspunkten zulässig?
Wie viele Tagesordnungspunkte muss der Verwalter aufnehmen?
Namentliche Abstimmung aber wann?
Muss zur Eigentümerversammlung eigentlich eine schriftliche Vollmacht vorgelegt werden?
Müssen sich Ehegatten gegenseitig für die Eigentümerversammlung bevollmächtigen?
Wie viele Vollmachten darf man eigentlich vergeben?
Der Eigentümer als Vollmachtgeber und gleichzeitig Vollmachtnehmer?
Welches Stimmrechtsprinzip gilt?
Versendung der Niederschrift aber bis wann?
Die Niederschrift Ergebnis- oder Verlaufsprotokoll?
Wer muss die Niederschrift unterzeichnen?
Unterschriften im Falle einer Doppelfunktion
Verwalternachweis (+ qualifizierte Protokollierklausel)
Funktionsbezeichnung in der Niederschrift
Ist auch ein Nachweis für den Vorsitzenden des Beirats notwendig?
Wann besteht ein Anspruch auf Berichtigung der Niederschrift?
Formfehler ist eine »Heilung« möglich?

Die Finanzen der WEG

Die Kostenverteilung
Änderung des Kostenverteilerschlüssels
Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltung und Instandsetzung
Die Öffnungsklausel
Individuelle Pflichten über die GO
Abweichungen von der Heizkostenverordnung
Wirtschaftsplan Kostenverteilung nach
21 Abs. 7 WEGG
Fortgeltung des Wirtschaftsplans
Die Sonderumlage
Die Kontenführung
Die Jahresabrechnung
Der Umgang mit Abgrenzungen
Die Instandhaltungsrücklage
Der Umgang mit den Rechtsanwalts- und Verfahrenskosten
Sonderkosten und Einzelbelastung
Die bedingte Genehmigung der Jahresabrechnung
Unberechtigte Ausgaben eine Frage der Entlastung?
Die Belegprüfung und ihre Folgen
Die Fälligkeit der Jahresabrechnung
Die Rechnungslegung

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Die Leitungsentscheidung
Wohnungseingangstür Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Die Heizkörperentscheidung
Fenster sind doch Sondereigentum, oder?
Balkone Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Stehen Rollläden im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums

Ist die Vermietung der Wohnung an Feriengäste zulässig?
Umzugskostenpauschale was ist denn das?
Ist das Abschließen der Haustür erlaubt?
Kann das Grillen in der WEG verboten werden?
Ist eine Hausordnung in einer WEG sinnvoll?
Kann die Tierhaltung in der WEG verboten werden?
Parkplatzmangel in der WEG was nun?
Kinderwagen im Treppenhaus
Alte Fahrräder im Keller was tun?
Kann eine Wohnung auch gewerblich genutzt werden?
Kann ein Teileigentum als Wohnung genutzt werden?
Besondere Nutzungsvorgaben in der Gemeinschaftsordnung

Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung

Instandhaltung und Instandsetzung Begriff und erforderliche Mehrheit
Instandhaltung und Instandsetzung Angebote und Delegation
Instandhaltung und Instandsetzung dringender Fall
Modernisierende Instandsetzung oder Modernisierung?

Bauliche Veränderung

Beeinträchtigungen durch eine bauliche Veränderung
Instandsetzung, Modernisierung oder doch bauliche Veränderung?
Bauliche Veränderung Barrierefreiheit
Bauliche Veränderung Verkündung eines Beschlusses
Bauliche Veränderung als Störung
Kosten der baulichen Veränderung
Ausbaurechte in der Gemeinschaftsordnung

Nachbarrecht

Anspruch des Nachbarn
Ansprüche der WEG gegen den Nachbarn
Nachbarrecht der Eigentümer untereinander

Bauträgerrecht

Die Abnahme Regelungen in den Erwerberverträgen und die Folgen
Die Abnahme und der Beschluss der WEG
Das System der Gewährleistungsrechte im WEGG
Die Ermächtigung des Verwalters

Öffentliches Recht

Die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen
Der Umgang mit einer Ordnungsverfügung
Der Anspruch einzelner Eigentümer

Die WEG-Reform (Referentenentwurf v. 13.1.2020)

Motivation der Gesetzgebung

Ziele der Reform
Entstehung der WEG
Rechts- und Prozessfähigkeit
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
Vertretung der Gemeinschaft
Verteilung der Kosten
Die Bauliche Veränderung und deren Kosten (

20-21 WEG-E)
Wirtschaftliche Verwaltung (
28 WEG-E)
Eigentümerversammlung (

23-25 WEG-E)
Pflichten Dritter
Sachenrecht
Verfahrensrecht

Literaturverzeichnis

Stichwortverzeichnis

Erscheinungsdatum	12.05.2021
Reihe/Serie	Haufe Fachbuch
Sprache	deutsch
Maße	170 x 240 mm
Themenwelt	Betriebswirtschaft / Management ► Spezielle Betriebswirtschaftslehre ► Immobilienwirtschaft
Schlagworte	Berufszulassungsregelung • Betriebskosten • Eigentümer • Eigentümerversammlung • Hausverwaltung • Verwalteramt • Verwaltervertrag • Weg • WEG-Reform • Wohnungseigentumsreform
ISBN-10	3-648-15244-0 / 3648152440
ISBN-13	978-3-648-15244-7 / 9783648152447
Zustand	Neuware