Immobilieninvestition und -finanzierung kompakt

Michaela Hellerforth (Autor)

Buch | Hardcover

XII, 162 Seiten

2008
De Gruyter Oldenbourg (Verlag)
978-3-486-58700-5 (ISBN)

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Bei der Investition in und der Finanzierung von Immobilien herrscht in der Praxis leider immer noch das intuitive Vorgehen vor. Das vorliegende Buch hat es sich zur Aufgabe gemacht anhand vieler Beispiele und zahlreicher Abbildungen, das Reich der Investitionsrechnung und der damit zusammenhängenden Formeln und Methoden leicht verständlich und nachvollziehbar darzustellen. Zudem sind die Grundlagen der Eigen- wie der Fremdfinanzierung erläutert. Bei der Fremdfinanzierung geht es neben Kreditsicherheiten und kurzfristige Finanzierungsformen, vor allem um die langfristige Fremdfinanzierung, so durch Realkredite und die damit zusammenhängenden Konditionen. Auch die Kundenfinanzierung wird thematisiert, ebenso wie die Besonderheiten der Bauträgerfinanzierung.

Innovativen Finanzierungsformen in ihrer Anwendbarkeit für die Praxis ist ebenso ein breiter Raum gewidmet. Dabei geht es neben der Verbriefung, um die Mezzanine-Finanzierung bzw. Real Estate Private Equity, Dept-Equity-Swaps, Genussscheine, Derivate, Finanzierungsmöglichkeiten durch bestimmte Rechtsformen, wie der Immobilien-AG und als Spezialform der REITs, Non-Recourse-Finanzierungen und Kreditsubstitute, wie Factoring und Leasing.Das Buch wendet sich an Immobilienunternehmen, Immobilieninvestoren sowie Auszubildende und Studierende immobilienwirtschaftlicher Fachrichtungen und ermöglicht einen Überblick über die traditionellen Formen sowie die aktuellen Entwicklungen in den Bereichen der Investition und der Finanzierung.

Bei der Investition in und der Finanzierung von Immobilien herrscht in der Praxis leider immer noch das intuitive Vorgehen vor. Das vorliegende Buch hat es sich zur Aufgabe gemacht anhand vieler Beispiele und zahlreicher Abbildungen, das Reich der Investitionsrechnung und der damit zusammenhängenden Formeln und Methoden leicht verständlich und nachvollziehbar darzustellen. Zudem sind die Grundlagen der Eigen- wie der Fremdfinanzierung erläutert. Bei der Fremdfinanzierung geht es neben Kreditsicherheiten und kurzfristigen Finanzierungsformen, vor allem um die langfristige Fremdfinanzierung, so durch Realkredite und die damit zusammenhängenden Konditionen. Auch die Kundenfinanzierung wird thematisiert, ebenso wie die Besonderheiten der Bauträgerfinanzierung. Innovativen Finanzierungsformen in ihrer Anwendbarkeit für die Praxis ist ebenso ein breiter Raum gewidmet. Dabei geht es neben der Verbriefung, um die Mezzanine-Finanzierung bzw. Real Estate Private Equity, Dept-Equity-Swaps, Genussscheine, Derivate, Finanzierungsmöglichkeiten durch bestimmte Rechtsformen, wie der Immobilien-AG und als Spezialform der REITs, Non-Recourse-Finanzierungen und Kreditsubstitute, wie Factoring und Leasing. Auch das aktuelle Thema der Subprime-Krise wird in diesem Buch besprochen. Das Buch wendet sich an Immobilienunternehmen, Immobilieninvestoren sowie Auszubildende und Studierende immobilienwirtschaftlicher Fachrichtungen und ermöglicht einen Überblick über die traditionellen Formen sowie die aktuellen Entwicklungen in den Bereichen der Investition und der Finanzierung.

Professor Dr. rer.pol. Michaela Hellerforth ist Vorstandsmitglied des BFW (Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen), ist Geschäftsführerin bei der WB Wert- und Baubetreuuungs- GmbH; Co.KG, Lüdenscheid. Seit Oktober 2000 ist sie als Professorin für Facility Management an der Fachhochschule Gelsenkirchen tätig, außerdem Autorin zahlreicher Publikationen im Bereich Facility Management und Immobilien. Sie unterrichtet als Gastdozentin an der Universität zu Köln und an der European Business School (ebs).

1;Vorwort;6
2;Inhalt;8
3;Abkürzungsverzeichnis;12
4;1 Grundlagen;14
4.1;1.1 Investition und Finanzierung;14
4.2;1.2 Einführung in die Investitions- und Finanzierungsrechnung;14
5;2 Investition und Investitionsrechnung;22
5.1;2.1 Einführung in die Methoden der Investitionsrechnung;22
5.2;2.2 Voraussetzungen der Investitionsrechnung;23
5.3;2.3 Statische Methoden der Investitionsrechnung;24
5.4;2.4 Dynamische Ansätze der Investitionsrechnung;31
5.5;2.5 Die Discounted Cash Flow Methode;43
5.6;2.6 Investitionsrechnung unter Unsicherheit;45
6;3 Grundlagen der Finanzierung;50
6.1;3.1 Besonderheiten der Immobilie: hoher Kapitalbedarf ;50
6.2;3.2 Warum Finanzierung?;50
6.3;3.3 Innenfinanzierung;61
7;4 Fremdfinanzierung in der Immobilienwirtschaft;66
7.1;4.1 Einführung;66
7.2;4.2 Fremdkapitalkosten;68
7.3;4.3 Formen der Fremdfinanzierung;70
7.4;4.4 Abwicklung der Kreditvergabe aus der Sicht eines Kreditinstituts oder: was hat der Schuldner zu beachten?;71
7.5;4.5 Kreditsicherheiten;76
7.6;4.6 Kurzfristige Finanzierungsformen;82
7.7;4.7 Langfristige Fremdfinanzierung Kredite;83
7.8;4.8 Kundenfinanzierung;109
8;5 Einige Besonderheiten der Bauträgerfinanzierung;114
8.1;5.1 Risikoanalysen;114
8.2;5.2 Einige Finanzierungsbesonderheiten;116
8.3;5.3 Finanzbedarf;120
8.4;5.4 Bauträgerbilanzen und deren Auswertung durch Banken;122
9;6 Veränderungen des Kapitalmarkts und dessen Folgen Innovative Finanzierungsinstrumente;124
9.1;6.1 Eigenkapitalvereinbarungen nach Basel II und deren Folgen;124
9.2;6.2 Innovative Finanzierungsinstrumente;128
9.3;6.3 Mezzanine Finanzierung;140
10;7 Weitere neue und wieder entdeckte Finanzierungsinstrumente;146
10.1;7.1 Debt-Equity Swap;146
10.2;7.2 Genussscheine;148
10.3;7.3 Immobilienindexierte Genussscheine;148
10.4;7.4 Derivate;149
10.5;7.5 Finanzierungsmöglichkeiten durch eine Immobilien-AG;152
10.6;7.6 REITs zur Finanzierung;153
10.7;7.7 Non-Recourse-Finanzierungen;154
11;8 Kreditsubstitute;156
11.1;8.1 Factoring;156
11.2;8.2 Leasing als Finanzierungsalternative?;157
12;Literaturverzeichnis;166
13;Index;172

3.1 Besonderheiten der Immobilie: hoher Kapitalbedarf (S. 37)

Immobilien sind durch einige Merkmale gekennzeichnet, die immer wieder herangezogen werden, um ihre besondere Behandlung zu begründen. Es sind kapitalintensive Produkte mit einem langen Herstellungs- und Vermarktungsprozess, die langlebigsten Wirtschaftsgüter, jedoch nur schwer – d.h. unter Einsatz hoher Kosten – zu verändern. Deshalb besteht selten Ersatzbedarf, sondern höchstens neuer oder veränderter Bedarf – z.B. aufgrund des Familienzyklus, veränderter Einkommensverhältnisse oder veränderter Produktion.

Immobilien sind nicht substituierbar, weshalb sie nicht nur Wirtschaftsgut, sondern auch Sozialgut sind. Und sie sind – wie ihr Name schon sagt – immobil, d.h. standortgebunden. Ihr Verkauf wie ihre Vermietung sind beratungsintensiv, da es sich um erklärungsbedürftige Produkte handelt. Es sind Zusatzentscheidungen zu treffen, beispielsweise bezüglich Finanzierung, Standort oder Umzug. Im Selbstnutzerbereich ist die Kaufintensität sehr gering, nämlich ein- bis zweimal im Leben. Pflege und Werterhaltung von Immobilien sind serviceintensiv. Zudem besteht eine geringe Elastizität der Anpassung an Marktveränderungen, seitens der Nachfrager wie seitens der Anbieter. Ihre Erstellung, ihr Kauf oder Verkauf und ihr Wechsel sind mit hohen Transaktionskosten verbunden. Auch deshalb, aber nicht zuletzt aufgrund Marktintransparenzen und der hohen Wertgröße des Gutes Immobilie besitzt sie eine geringe Fungibilität. Zudem sind Immobilien heterogen.

All diese Merkmale der Immobilien führen dazu, dass ihre Finanzierung Besonderheiten unterliegt, die nicht nur im hohen Kapitalbedarf bei gleichzeitig hohem Fremdkapitalanteil begründet liegen.

3.2 Warum Finanzierung?
3.2.1 Kapitalausstattung und Kapitalbedarf

Die Kapitalausstattung wird determiniert durch den Kapitalbedarf, der definiert werden kann als die Summe der finanziellen Mittel einer Periode, die für die Durchführung der verschiedenen unternehmerischen Teilpläne erforderlich sind. Die Differenz zwischen dem (Gesamt)- Kapitalbedarf und den aus der Innenfinanzierung zur Verfügung stehenden Mitteln der Periode ist der Betrag, der durch Außenfinanzierung beschafft werden muss. Der Kapitalbedarf ist dabei abhängig von dem Schwerpunkt bzw. den Schwerpunkten der Unternehmenstätigkeit. Generell kann für die Unternehmen der Immobilienwirtschaft festgehalten werden, dass der Kapitalbedarf der Bauträger und der eigenbestandsverwaltenden Unternehmen wegen der Wertgröße des Gutes Immobilie verbunden mit der langen Produktionsdauer und dem langen Amortisationszeitraum sehr hoch ist, während Unternehmen, die Fremdbestände verwalten bzw. Immobilien vermitteln, nur einen geringen Kapitalbedarf haben. Die Kapitalausstattung eines Unternehmens wird insbesondere durch die Art, in der sie finanziert ist, bestimmt. Finanzierung bedeutet in diesem Sinn die Summe der Maßnahmen der Mittelbeschaffung und -rückzahlung und damit der Gestaltung der Zahlungs-, Informations-, Kontroll- und Sicherungsbeziehungen zwischen Unternehmen und Kapitalgebern. Dabei unterscheidet man als generelle Arten der Unternehmensfinanzierung die Außen- und die Innenfinanzierung, die – neben qualitativen Faktoren wie Standing und Image – insbesondere abhängig von der Rechtsform des Unternehmens sind.

Die Kapitalausstattung einer Unternehmens wird i.d.R. durch Kennzahlen der Kapitalstruktur gemessen. Vor allem in der Kreditwürdigkeitsprüfung werden Kennzahlen verwendet, die den Verschuldungsgrad, die Eigen- und Fremdkapitalquote sowie den Verschuldungskoeffizienten messen

Erscheint lt. Verlag	7.7.2008
Verlagsort	Berlin/München/Boston
Sprache	deutsch
Maße	170 x 240 mm
Gewicht	372 g
Themenwelt	Betriebswirtschaft / Management ► Spezielle Betriebswirtschaftslehre ► Immobilienwirtschaft
Themenwelt	Wirtschaft ► Betriebswirtschaft / Management ► Unternehmensführung / Management
Schlagworte	Bauträgerfinanzierung • Eigenfinanzierung • Finanzierung • Immobilienwirtschaft • Immobilienwirtschaft / Immobilienökonomie • Investition • Non-Recourse-Finanzierungen • Real Estate Private Equity • Spezielle Betriebswirtschaftslehre • Subprime • Wirtschaftswissenschaften
ISBN-10	3-486-58700-5 / 3486587005
ISBN-13	978-3-486-58700-5 / 9783486587005
Zustand	Neuware