Optimierungsstrategien im Nutzungszyklus von Immobilien (eBook)

Handlungsempfehlungen für erfolgreiche Sanierungen

Marvin King, Michael Trübestein (Herausgeber)

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2018 | 1. Aufl. 2019
XV, 267 Seiten
Springer Fachmedien Wiesbaden (Verlag)
978-3-658-23757-8 (ISBN)

Infos

Dieses Buch liefert wichtige Erkenntnisse für die Werterhaltung von Immobilien und deren nachhaltige Nutzung. Mit Unterstützung des Bundesamtes für Energie (BFE) des Eidgenössischen Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK) konnten Sanierungsstrategien unter Berücksichtigung des Nutzungszyklus aus Sicht institutioneller Investoren erarbeitet werden. Der Leser erhält ganzheitliche Handlungsempfehlungen durch konkrete Sichtweisen anerkannter Fachexperten. Es werden Aus- und Wechselwirkungen komplexer Gesamtsysteme von Gebäuden betrachtet und die Abhängigkeiten der Einzelteile beurteilt, Sanierungsstrategien interdisziplinär entwickelt und anhand eines Leitfadens Massnahmen zur Erhöhung einer Erneuerungsrate von Gebäudehüllen dargelegt. Es wird aufgezeigt, dass neben der funktionalen Nutzungsdauer, die Identität der Gebäude über einen längeren Nutzungszyklus und die Adaptionsfähigkeit bei sich verändernden Nutzungsprofilen entscheidend sind für die Lebensdauer von Immobilien. Durch ein effektives Management des Nutzungszyklus lassen sich Renditesteigerungen erzielen. Hierbei müssen Investitionsschwerpunkte während des ganzen Lebenszyklus gezielt aufeinander abgestimmt, sinnvoll geplant und optimiert werden. Das Buch liefert einen direkten Mehrwert für institutionelle Immobilien-Bestandshalter und integriert dabei eine interdisziplinäre Sichtweise.

Marvin King ist ausgebildeter Architekt und Bauökonom AEC. In der Forschungsgruppe «Nachhaltiges Bauen und Erneuern» der Hochschule Luzern sind seine Kernkompetenzen die gesamtheitliche Betrachtung des Lebenszyklus von Gebäuden und Bauteilen, in der Lehre ist er Experte für den Ablauf des gesamten Bauprozesses sowie Fachperson für Sanierungsstrategien.

Michael Trübestein ist Professor für Immobilienmanagement an der Hochschule Luzern sowie Leiter des Studiengangs Master of Science in Real Estate (MScRE). Der Schwerpunkt seiner wissenschaftlichen Tätigkeit liegt in den Bereichen Real Estate Asset Management und Real Estate Markets, Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft/Blockchain-Technology und institutionelle Immobilienanlagen.

Inhalt

Vorwort 5
Danksagung 7
Geleitwort 10
Was hat der Nutzungszyklus mit der Nachhaltigkeit zu tun? 10
Inhaltsübersicht 13
Teil 1 Institutionelle und wirtschaftliche Sichtweise 14
1. Sanierungsstrategien unter Berücksichtigung des Nutzungszyklus aus Sicht institutioneller Investoren 15
Einleitung 15
Ausgangslage 15
Projektziele 18
Bedarfsanalyse 20
Definition der Lebenszykluskosten 20
Modell der Zusammenarbeit zur gesamthaften Beurteilung von Sanierungsstrategien 21
Methodik mit Lösungsweg 23
Abgrenzung des Projekts 25
Organisation des Forschungsprojektes 27
Endnotes 29
2. Sanierungsstrategien institutioneller Investoren 34
Inhaltsverzeichnis 34
1. Einleitung 35
2. Untersuchung der Sanierungsstrategien 37
2.1 Sanierungsstrategien in der Literatur 37
2.1.1 Werterhaltende Sanierung 38
2.1.2 Energetische Sanierung 38
2.1.3 Ersatzneubau 38
2.1.4 Ausfallbedingte Instandhaltungsstrategie 39
2.1.5 Vorbeugende Instandhaltungsstrategie 39
2.1.6 Realisierungsvarianten 41
2.1.7 Ablauf einer Sanierung 41
2.2 Empirische Untersuchung der Sanierungsstrategien 44
2.3 Abgleich von Theorie und Empirie 50
3. Handlungsempfehlungen für Sanierungsstrategien im Lebenszyklus 55
4. Zusammenfassung und Ausblick 59
4.1 Zusammenfassung 60
4.2 Ausblick 61
Literaturverzeichnis 65
3. Immobilienstrategie des Kantons Luzern 67
Gliederung 67
1. Einleitung und Ausgangslage 68
2. Definition der Immobilienstrategie und Anforderungen 71
3. Organisation des Immobilienmanagements als zentrales Kompetenzzentrum 75
4. Gliederung in Teilportfolien und Strategie der Teilportfolien 77
5. Strategieumsetzung 80
6. Qualitätsmanagement 83
7. Daten- und Flächenmanagement 84
8. Zusammenfassung und Ausblick 86
9 Anhang 87
4. Finanzierungs- und Sanierungsstrategien im Spannungsfeld 88
1. Ausgangslage 88
2. Unterhaltskosten im Lebenszyklus 91
3. Die Unterhaltskosten in der Erfolgsrechnung 97
4. Fazit 102
Literaturverzeichnis 103
Anhang 1 104
Anhang 2 106
Anhang 3 107
Anhang 4 108
Anhang 5 109
Anhang 6 110
Anhang 7 111
Anhang 8 112
Teil 2 Gesellschaftliche Sichtweise und Trends 113
5. Effizientes Bauen und flexible Gebäudekonzepte 114
Lösung 1: Klare Sanierungsstrategien 116
Lösung 2: Materialwahl 118
Lösung 3: Industrialisierung und Vorfertigung 118
Lösung 4: Eignung für Verdichtung und Bauen unter Betrieb 119
Lösung 5: Langlebige und sichere Bauten 120
Lösung 6: Tragsysteme und Konstruktion 121
Lösung 7: Grundriss- und Gebäudekonzepte 121
Best practice – Leuchtturmprojekt swisswoodhouse 122
Zusammenfassung und Ausblick 124
6. Nutzerbedürfnisse in der Zukunft 125
Paradoxon der Nutzerbedürfnisse 125
Achtsamkeit 128
Konnektivität 130
Mobilität 131
Lebensformen 131
Collaborative Living 132
Conceptual Living 133
Nutzungsoffene Strukturen 133
Resilienz 136
7. Die Baukultur als Entscheidungsparameter bei Projektentwicklungen 138
8. Redevelopment Ansätze im internationalen Vergleich: Tokyo-Zürich 145
Inhaltsverzeichnis 145
A: Analysis - Tokyo-Zurich: Statistical Approach to “Asset Redevelopment” (Renovation, Demolition and Reconstruction) in the Residential Real Estate Market Seen from an International Perspective 146
1. Introduction: Zurich and Tokyo 146
2. Asset Redevelopment 149
3. Information about the main statistical sources 149
4. Methodology 150
5. A first general characterization of the housing stock: Buildings, dwellings and type of buildings 151
6. Redevelopment in central Tokyo: a macro overview 152
7. Redevelopment in Zurich: a macro overview and comparison to central Tokyo 170
8. Conclusions 180
B: Redevelopment Hypothese für die Schweiz 183
1. Lesson learnt from Toyko 183
2. Modellansatz Tetris 184
3. Fazit 185
Teil 3 Architektonische und technische Sichtweise 186
9. Gebäudezustandsführung in Immobilien-Portfolios 187
Erfassung 188
Analyse 189
Prognose 189
Budgetierung 190
Reporting 190
Strategie 192
Prozess 193
Anwendbarkeit 193
Bauteilanalyse 193
Dynamische Restlebensdauer 195
Schlussbetrachtung 196
Quellenangabe und weitere Informationen: 196
10. Die Optimierung des falschen Weges führt gleichwohl in die falsche Richtung: Über die Rolle der Gebäudetechnik auf dem Weg in den emissionsfreien Betrieb 197
Die Gebäudetechnik im Wandel der Zeit 198
Aktive und passive Massnahmen: Das Optimum liegt in der Balance 201
Die untergeordnete Rolle der Gebäudetechnik im fossilen Zeitalter 204
Kehrtwende über das Passivhaus zum Aktivhaus hin zum emissionsfreien Gebäude 208
Fünf Anregungen für eine zielorientierte Planung und Umsetzung der notwendigen Transformation 209
Aktuelles Wissen und intensiver Austausch ermöglichen die Umsetzung zukunftsfähiger Projekte 211
Angepasste Bewertungskriterien als Grundlage für einen zielorientierten Vergleich 212
Fazit: Die richtige Bestellung ist wegweisend für Optimierungsstrategien 213
11. CO2-Vermeidungskosten von Gebäudeerneuerungen in der Praxis und ihre Grenzen 214
CO2-Vermeidungskosten im Alltag 214
Die Herleitung der CO2 Vermeidungskosten 216
CO2-Vermeidungskosten bei der Gebäudeerneuerung 219
Fallbeispiel Wohnsiedlung 220
Literatur: 227
12. Die energetische Sanierung als Dienstleistung? – Ihre systemische Bedeutung im Kontext unserer zukünftigen Multi-Energie-Systeme 228
Das Energiekonzept Uettligen – eine nähere Betrachtung 231
Die Bedeutung der energetischen Sanierung für unsere zukünftigen Energiesysteme 236
Zusammenfassung und Ausblick 238
Zusammenfassung und Ausblick 239
1. Nutzung- und Sanierungsstrategien im Schweizer Immobilienmarkt 239
2. Institutionelle und wirtschaftliche Rahmenbedingungen 241
3. Gesellschaftliche Sichtweise und Trends 244
4. Architektonische und technische Sichtweise 246
5. Ableiten von Handlungsempfehlungen 248
5.1. Harte und weiche Einflussfaktoren im Nutzungszyklus von Immobilien 248
5.2. Ein Versuch der Einordnung entscheidender Einflussfaktorenim Lebenszyklus 248
5.3. Einflussfaktoren in der Umsetzung im Bau- und Nutzungsprozess 251
5.4. Entscheidende Einflussfaktoren für eine erfolgreiche Sanierung: 253
6. Ausblick zu Optimierungsstrategien im Nutzungs-zyklus von Immobilien 254
Autoren 256

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 19.10.2018
• Zusatzinfo: XV, 267 S. 76 Abb., 62 Abb. in Farbe.
• Verlagsort: Wiesbaden
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Betriebswirtschaft / Management ► Spezielle Betriebswirtschaftslehre ► Immobilienwirtschaft
• Schlagworte: Architektur • Baukultur • Gebäudezustandsführung • Nutzerbedürfnisse • Projektentwicklung
• ISBN-10: 3-658-23757-0 / 3658237570
• ISBN-13: 978-3-658-23757-8 / 9783658237578