Vermieter-Ratgeber (eBook)

Mietvertrag, Nebenkosten, Kündigung und Mieterhöhung

Matthias Nöllke (Autor)

eBook Download: EPUB

2025 | 15. Auflage
220 Seiten
Haufe Verlag
978-3-648-18297-0 (ISBN)

Infos

Gerade beim Vermieten gilt: Kleine Fehler können Sie teuer zu stehen kommen. Deshalb hilft Ihnen dieses Buch von Matthias Nöllke, sicher und rentabel zu vermieten. Er klärt anschaulich über die wichtigsten Themen auf, die Sie als Vermieter:in beschäftigen: Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Konflikte mit Mieter:innen, Mietminderung oder Kündigung. Praxistipps und Beispiele zeigen, wie Sie Ihre Rechte effektiv nutzen können. Inhalte: - Mietvertrag und Kündigung - Mietminderung und Mieterhöhung - Nebenkosten richtig abrechnen - Tierhaltung, Satellitenschüssel, Untervermietung: Wie Sie Probleme bei der Vermietung lösen können - Was tun, wenn Ihr Mieter oder Ihre Mieterin Sie im Internet angeht?Neu in der 15. Auflage: - Aktuelle Gesetzgebung zu Heizung und Energie - Aktuelle Urteile und ihre Auswirkungen 

Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche Unternehmen. Im Haufe Verlag sind von ihm über 20 erfolgreiche Ratgeber und Sachbücher erschienen.

Autor

Matthias Nöllke Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche Unternehmen. Im Haufe Verlag sind von ihm über 20 erfolgreiche Ratgeber und Sachbücher erschienen.

Textauszug

1 Auf den Mieter kommt es an

Einem bekannten Bonmot zufolge ist es leichter, sich von seinem Ehepartner zu trennen als von seinem Mieter. Das mag übertrieben erscheinen, immerhin wird mit dem Mietvertrag in den seltensten Fällen ein »Bund fürs Leben« geschlossen. Und doch ist der Satz nicht so ganz falsch, was Ihnen immer dann einleuchten wird, wenn Sie versuchen, einen unliebsamen Mieter zum Auszug zu bewegen.

Auf der anderen Seite ist es sehr viel wert, wenn Sie einen Mieter haben, der pfleglich mit Ihrem Wohneigentum umgeht und mit dem Sie sich verständigen können, wenn einmal Probleme auftauchen. Ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter dürfte Ihnen unter dem Strich einen größeren Vorteil bringen als eine möglichst hohe Miete.

Ein gutes Verhältnis bedeutet nicht unbedingt, dass Sie Ihren Mieter besonders sympathisch finden müssen. Sie wollen mit ihm ja nicht Ihre Freizeit verbringen, sondern nur Ihre Wohnung an ihn vermieten. Und da ist es manchmal gar nicht so gut, wenn man auch noch privat mit ihm zu tun hat. Gerade weil Mieter und Vermieter immer wieder unterschiedliche Interessen haben, erleichtert es die Sache, wenn Sie zu Ihrem Mieter ein gutes, aber auch distanziertes, geschäftsmäßiges Verhältnis haben.

An Freunde vermieten?

Natürlich gibt es auch gute Gründe, an Freunde oder Familienangehörige zu vermieten. Immerhin wissen Sie da im Wesentlichen, mit wem Sie es zu tun haben. Man kennt sich und vertraut sich – hoffentlich. Nur sollten Sie sich auch darüber im Klaren sein, dass bei allen Auseinandersetzungen immer auch Ihre persönlichen Beziehungen mit hineinspielen. Eine Mieterhöhung? Das können Sie Ihrem alten Freund doch nicht antun! Eine Mahnung wegen ausstehender Mietzahlungen? So geht man doch nicht mit der eigenen Familie um!

Persönliche Beziehungen erleichtern nicht gerade die sachliche Klärung eines Konflikts. Schon manche Familien haben sich hoffnungslos zerstritten, alte Freundschaften sind in die Brüche gegangen, weil das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter seiner Natur nach ein anderes ist als zwischen Freunden oder Familienangehörigen.

Achtung: Trennen Sie Persönliches von Geschäftlichem

Bei Konflikten fahren Sie mit einer klaren Trennung zwischen dem »Privaten« und dem »Geschäftlichen« meist besser. In milderer Form gilt das übrigens auch für »Tipps« und Empfehlungen aus der Verwandtschaft oder dem Freundeskreis. Wenn Ihnen ein Freund einen Mieter aufnötigt, mit dem Sie Schwierigkeiten bekommen, belastet das Ihre Freundschaft.

Dennoch spricht nicht alles gegen solche persönlich geprägten Mietverhältnisse. Vielmehr sollten Sie nüchtern abwägen:

• Welche Vorteile ergeben sich für Sie aus solch einem Mietverhältnis? (Nähe, Versorgung von Familienangehörigen, Sicherheit)

• Was würde geschehen, wenn es zu einem Konflikt kommt? (z. B. wegen Renovierung, Mieterhöhung, Kündigung wegen Eigenbedarfs)

• Würden Sie diesen Mieter auch nehmen, wenn er sich auf dem »freien Markt« bei Ihnen vorstellen würde?

Wenn Sie die dritte Frage mit »nein« beantworten, sollten Sie von einer Vermietung eher Abstand nehmen. Ansonsten ist die Gefahr hoch, dass Sie diese Entscheidung später bereuen. Und das Verhältnis zu Ihren Freunden oder Familienangehörigen wird außerdem noch belastet.

An Angehörige vermieten?

Etwas anders liegt der Fall, wenn Sie an Angehörige vermieten, etwa Ihre Eltern, Ihre Kinder oder Menschen, denen Sie in besonderer Weise verbunden sind. Hier fungiert die Vermietung eher als eine Art Steuersparmodell. Denn Sie können die Ausgaben für Renovierung, Schuldzinsen und anderes (wie bei jeder anderen Vermietung) von der Steuer absetzen.

Allerdings schaut das Finanzamt dann auch genauer hin. Es prüft, ob tatsächlich ein echtes Mietverhältnis vorliegt. Mindestvoraussetzung: Sie sollten einen regulären Mietvertrag vorlegen können. Den sollten Sie bereits bei Mietbeginn abschließen – und nicht erst, wenn Sie Ihre Steuererklärung abgeben. Die Regelungen, die im Mietvertrag getroffen werden, müssen einem »Fremdvergleich« standhalten. Das heißt, alles, was Sie vereinbaren, sollte auch in einem Mietvertrag mit Fremden möglich sein.

Den Eingang der Mietzahlung sollten Sie belegen können, als Zahlungseingang auf Ihrem Konto. Und die Miete müssen Sie selbstverständlich als Einkünfte versteuern. Fließt die Miete von Ihrem Konto an Ihren Angehörigen zurück, liegt kein echtes Mietverhältnis vor. Überhaupt muss Ihr Angehöriger wirtschaftlich in der Lage sein, die Miete aufzubringen, ohne seinen Lebensunterhalt zu gefährden (BFH, Urteil vom 28.1.1997, Az. IX R 23/94). Dabei gehören Sozialleistungen durchaus zu den Einkünften, gefährden also nicht die Anerkennung durch das Finanzamt.

Weiterhin wichtig: Dass die vermietete Wohnung abgeschlossen ist, sie getrennte Haushalte führen, gelegentlich die Miete erhöhen, Nebenkosten einfordern, möglichst auch darüber abrechnen und ausbleibende Mietzahlungen nicht einfach hinnehmen. Auch machen Sie sich verdächtig, wenn Sie zu günstig vermieten. Das Finanzamt erwartet, dass Sie mindestens 66 %, also zwei Drittel, der »ortsüblichen Vergleichsmiete« verlangen (was das ist, erfahren Sie in Abschnitt 6.5). Andernfalls kürzt das Finanzamt Ihre steuerlich relevanten Ausgaben. Hat es ernsthafte Zweifel, ob überhaupt ein reguläres Mietverhältnis vorliegt, kann es das ganze Modell kippen.

Achtung: Seit 2021 gilt die 50-%-Grenze

Seit 2021 können auch Mietverhältnisse vollständig anerkannt werden, wenn die Höhe der Miete unter zwei Dritteln der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, Es genügt, wenn sie mehr als 50 % davon beträgt. Allerdings müssen Sie dann dem Finanzamt gegenüber eine »Gewinnerzielungsabsicht« plausibel machen. Dazu kann es nötig sein, dass Sie eine »Totalüberschussprognose« erstellen müssen. Darin listen Sie die erwarteten Einnahmen und Ausgaben für die kommenden Jahre auf. Langfristig muss sich ein Überschuss ergeben.

Um in den vollen Genuss der Absetzbarkeit zu kommen, darf die Miete nicht unter die kritische Schwelle sinken. Und das kann schon mal passieren, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete steigt. Kalkulieren Sie also lieber 60 oder gleich 70 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dann sollten Sie auf der sicheren Seite sein.

Und noch etwas sollten Sie wissen: Eine selbstgenutzte Immobilie können Sie womöglich steuerfrei verkaufen. Bei einem vermieteten Objekt ist das, zumindest innerhalb der 10-Jahresfrist, nicht der Fall.

Achtung: Mindestmiete gilt auch bei Vermietung an Fremde

Die »Mindestmiete« in Höhe von 50 bzw. 66 % der Vergleichsmiete gilt auch, wenn Sie an Personen vermieten, die nicht Ihre Angehörigen sind. Auch wenn Sie aus sozialen oder humanitären Gründen eine niedrige Miete verlangen, kann das Finanzamt im Prinzip die Werbungskosten kürzen. Vermutet es ein »Scheinmietverhältnis«, das als Verlustgeschäft angelegt ist, kann es sogar sämtliche Ausgaben aberkennen, die Sie geltend machen möchten.

Versuchen Sie, die drei größten Risiken auszuschließen

Es spricht alles dafür, den Mieter sehr sorgfältig auszuwählen. Doch eine Garantie dafür, dass dann bei Ihnen der ideale Mieter einzieht, gibt es nicht. Denn erstens ist der »ideale Mieter« ohnehin eine unrealistische Wunschvorstellung. Und zweitens stellen sich seine wahren Qualitäten erst dann heraus, wenn es zu spät ist – wenn er nämlich bereits in Ihrem Objekt wohnt.

Verabschieden Sie sich daher von der Vorstellung, durch ein ebenso aufwendiges wie quälendes Prüfverfahren den idealen Kandidaten zu finden. Das kostet nur Zeit und Energie und schreckt Bewerber ab, die es nicht nötig haben, sich einer solchen Prozedur zu unterziehen. Vielmehr sollte es Ihnen bei Ihrer Auswahl darum gehen, drei Risiken auszuschließen:

• Der Mieter kann seine Miete nicht mehr bezahlen. Im schlimmsten Fall wird er zahlungsunfähig.

• Der Mieter geht mit dem Objekt schlecht um. Er beschädigt es oder lässt es verwahrlosen.

• Der Mieter stört den Hausfrieden. Andere Bewohner fühlen sich belästigt.

Risiko Nummer 1: Der Mieter kann die Miete nicht mehr bezahlen

Es handelt sich um das bedeutsamste Risiko. Daher sollte Ihnen viel daran liegen, diesen Fall möglichst auszuschließen. Sichern Sie sich ab. Wie Sie schon bei der Mieterauswahl tun können, erfahren Sie in Kapitel 1.5. Wie Sie hingegen vorgehen sollten, wenn der »Ernstfall« bereits eingetreten ist, lesen Sie in Kapitel 4. Im Gegensatz zu anderen Fragen, die das Privatleben Ihres Mietinteressenten betreffen, können Sie hier ein berechtigtes Interesse geltend machen. Insoweit sollten Sie keine Sorge haben, Sie könnten seriöse Kandidaten abschrecken.

Risiko Nummer 2: Der Mieter geht mit dem Objekt schlecht um

Eine verbreitete Sorge: Die Mietsache nimmt Schaden, weil der Mieter nicht gerade pfleglich damit umgeht. In der Tat kann es Ihre Mietrendite kräftig verhageln, wenn Ihre Wohnung in einem schlechten Zustand zurückgegeben wird und Sie womöglich Ihre Renovierungskosten in einem langwierigen Prozess erst einklagen müssen (mehr dazu in Kapitel 10.4). Das Problem ist nur, dass Sie nicht wissen können, wie sich Ihr Mieter verhalten wird. Manche Vermieter behelfen sich damit, dass sie...

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 16.1.2025
• Reihe/Serie: Haufe Fachbuch
• Verlagsort: Freiburg
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Beruf / Finanzen / Recht / Wirtschaft ► Geld / Bank / Börse
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Beruf / Finanzen / Recht / Wirtschaft ► Immobilien / Grunderwerb
• Schlagworte: Betriebskosten • ENEV • Gebäudeelektromobilitätsinfrastrukturgesetz • Gebäudeenergiegesetz • GEG • GEIG • Glasfaser • Grundsteuer • Hamburger Tabelle • Haufe Buch • Haufe Fachbuch • Haufe Verlag • Haus Bau Ausbau Renovierung Buch • Immobilien • Makler • Matthias Nöllke • Matthias Nöllke Buch • Mieterhöhung • Mietminderung • Mietpreisbremse • Mietvertrag • Nebenkosten • Renovierung • Staffelmiete • Untervermietung • Vemieter • Vergleichsmiete • Vermieter Buch • Vermietung • Verwalter • WEG-Reform • Zwangsräumung
• ISBN-10: 3-648-18297-8 / 3648182978
• ISBN-13: 978-3-648-18297-0 / 9783648182970