Praxistipps für die Wohnungssuche (eBook)

Worauf es bei Kauf und Miete ankommt (Ausgabe Österreich)

Peter Nemeth, Irene Nemeth (Autoren)

eBook Download: EPUB

2024 | 2. Auflage
188 Seiten
Linde Verlag Wien Gesellschaft m.b.H.
978-3-7094-1249-7 (ISBN)

Infos

Wer auf der Suche nach einer neuen Wohnung ist, sieht sich einer Vielzahl offener Fragen gegenüber: Miete oder Eigentum, Alt- oder Neubau? Welche Angebote sind als unseriös einzustufen, was hingegen lohnt sich – und worauf sollte man bei der Besichtigung einer Immobilie unbedingt achten?

Peter und Irene Nemeth teilen in diesem Ratgeber ihr umfassendes Know-how und bieten ein Nachschlagewerk für jede Situation rund um die Wohnungssuche. ”Praxistipps für die Wohnungssuche“ gibt einen umfassenden Überblick über alle relevanten Informationen – von rechtlichen Fragen bis hin zu Tipps für eine professionelle Besichtigung und Hinweisen für das Erkennen notwendiger Sanierungsmaßnahmen.

Peter Nemeth ist beeidigter Sachverständiger, Gebäudeverwalter, seit über 40 Jahren in der Branche tätig, u. a. als Leiter der Maklerabteilung Wippel und Co in Wien, Leiter und Verantwortlicher der Gebäudeverwaltung der Österreichischen Länderbank.

Textauszug

Miete oder Eigentum

Zu Beginn der Suche müssen Sie wohl die wichtigste Entscheidung treffen – wollen Sie eine Wohnung kaufen oder doch nur mieten? Dabei werden viele Überlegungen eine Rolle spielen. Entscheidend wird sein, wie Ihre Lebensplanung aussieht. Eine Studentin hat andere Bedürfnisse abzudecken als ein Paar, eine sich neu bildende Wohngemeinschaft oder eine Familie mit zwei Kindern.

Benötigen Sie aufgrund der Trennung einer Wohngemeinschaft rasch eine neue Unterkunft, werden Sie sich eher für eine Mietwohnung entscheiden. Haben Sie vor, sich in ein paar Jahren (aus beruflichen oder privaten Gründen) zu verändern, wird es wohl angebracht sein, sich möglichst eine befristete Mietwohnung zu suchen (diese ist auch billiger). Wenn Sie Ihre Zukunft also noch nicht fest verplant haben, ist die Entscheidung für eine Mietwohnung wohl die bessere. Auch wenn Sie beruflich mobil bleiben wollen oder müssen, ist die Bindung an eine Eigentumswohnung möglicherweise nicht die beste Option. Will man langfristig planen, sollte man doch eher eine Wohnung mit unbefristetem Mietverhältnis oder eine Eigentumswohnung in Betracht ziehen, wobei man freilich die aktuellen Entwicklungen im Auge behalten sollte. Es muss klar sein, dass genaue Kalkulationen der zu bezahlenden Zinsen schwer vorhersehbar sind, und daher sollten entsprechende Vorkehrungen getroffen werden.

11Die Entscheidung, ob Sie nun ein Objekt kaufen oder anmieten, kann letztlich nur von Ihnen persönlich getroffen werden.

Die Mietwohnung

Falls Sie nicht über die notwendigen Eigenmittel für den Erwerb einer Eigentumswohnung verfügen (zumindest 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises), Sie sich nicht langfristig binden wollen oder zu erwarten ist, dass sich Ihre Lebensumstände einschneidend verändern werden, z. B. Kinderwunsch, Berufswechsel), sollten Sie sich für eine Mietwohnung entscheiden.

Ein großer Vorteil einer Mietwohnung liegt in der Mobilität. So kann der Vertrag flexibel (unter Einhaltung vorgegebener Fristen) beendet werden.

Vorteilhaft ist weiters, dass für die Beseitigung aller allgemeinen Schäden in der Liegenschaft (nicht im Mietobjekt) der Vermieter, d. h. der Hausbesitzer, aufzukommen hat. Er hat dafür Vorkehrungen zu treffen.

Nachteilig an einer Mietwohnung ist, dass die bezahlte Miete nicht der Vermögensanlage dient. Außerdem kommt es am Ende eines Mietverhältnisses immer wieder zu Auffassungsunterschieden bezüglich des Zustandes des Objektes. So ist es vorstellbar, dass der Hauseigentümer, der seinerzeit eine neu renovierte Wohnung zur Verfügung gestellt hat, beim Auszug des Mieters Forderungen anmeldet, welche möglicherweise die hinterlegte Kaution übersteigen.

Befristet oder unbefristet?

Bei einer Mietwohnung ist die Entscheidung zu treffen, ob man eine befristete oder eine unbefristete Wohnung sucht. Am Markt ist zu beobachten, dass größtenteils befristete Mietverhältnisse angeboten werden; dennoch sollte man ein Gespräch mit dem Vermieter führen; vielleicht ist ja auch ein unbefristeter Mietvertrag „drin“.

Bei einer befristeten Mietwohnung hat man den Vorteil, dass die Miete (nicht die Nebenkosten) um rund 25 Prozent niedriger ist als bei einer unbefristet vermieteten Wohnung; so kann man mitunter tatsächlich sparen. Ein Nachteil ist, dass man diese Wohnung in absehbarer Zeit wieder verlassen muss, weil der Vertrag durch Zeitablauf endet und womöglich nicht mehr verlängert wird. wird. Das kann allerdings günstig sein, wenn man z. B. als Student oder in den 12ersten Jahren einer Partnerschaft eine kleine Wohnung benötigt und dort ohnehin nur so lange bleiben möchte, bis sich die Lebensverhältnisse ändern. Der Nachteil des Zeitablaufs fällt hier weg, und der niedrigere Mietzins macht sich bei den monatlichen Belastungen positiv bemerkbar.

Ein befristeter Mietvertrag muss mindestens drei Jahre gelten (im Mietrecht gibt es allerdings, wie so oft, viele Ausnahmen – so auch in diesem Punkt). Drei Jahre vergehen freilich schnell – überdenken Sie daher, ob Ihnen die Befristungsdauer nicht zu kurz wird. Es ist möglich, einen Mietvertrag zu verlängern, verpflichtet ist der Vermieter aber nicht dazu. Grundsätzlich müssten die wesentlichen Bedingungen des Vertrages übernommen werden.

Bei einem befristeten Mietvertrag hat der Mieter eine Mindestdauer einzuhalten – er kann erst nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist (meistens drei Monate, also in Summe 15 Monate) einen Mietvertrag kündigen und ist daher verpflichtet, zumindest für diese Zeit Miete zu zahlen.

Kauf einer Wohnung

Vor dem Kauf einer Wohnimmobilie sollten Sie klären, ob Sie diesen Wohntraum auch finanzieren können. Sie müssen aktuell über mindestens 20 Prozent des benötigten Kapitals bereits verfügen und weitere Bedingungen (siehe Kasten) erfüllen, ansonsten ist eine Finanzierung nicht möglich.

In Österreich gelten seit Juli 2022 strengere Regeln für die Vergabe eines Wohn- oder Immobilienkredits. Zunächst müssen Kreditnehmer bei Abschluss des Kreditvertrages mindestens 20 Prozent Eigenkapital vorweisen. Weiters darf die Kreditrate 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens nicht überschreiten. Außerdem wurde die maximale Kreditlaufzeit auf 35 Jahre begrenzt.

Klären Sie vorab mit Ihrer Bank ab, wie hoch Ihr Kreditrahmen ist. Dieser sollte unter keinen Umständen überzogen werden – im Gegenteil: Es wird im Laufe der Zeit zu einer immensen Belastung, wenn Sie sich neben der Finanzierung der monatlichen Kreditraten für die Wohnung nichts mehr leisten können. Planen Sie daher bei der Finanzierung einen „Geldpolster“ für 13Urlaube, einen Autokauf, Reparaturen und sonstiges Unvorhergesehenes ein, damit aus dem Traum kein Albtraum des ewigen Verzichts wird.

Auch bei einem Kauf fallen laufende monatliche Belastungen an, die bei der Planung der finanziellen Rahmenbedingungen nicht übersehen werden dürfen: Grundsteuer, Müllgebühren, Wassergebühren, Rauchfangkehrer, Strom, Gas, Fernwärme, Gebäudeversicherungen etc. sind nur die wesentlichsten Kostenfaktoren, die bei der Finanzierung und den monatlichen Belastungen gerne übersehen werden und daher zur Falle werden können. Bei einer Eigentumswohnung sind die meisten laufenden Kosten in den vorgeschriebenen Betriebskosten enthalten. Ihren Eigenverbrauch an Strom, Gas bzw. Fernwärme, die Versicherung Ihrer Wohnimmobilie, Telefon-, Internet- und Kabelfernsehkosten sollten Sie bei Ihrer Kalkulation auch nicht vergessen.

Bedenken Sie auch, dass Ihre neu erworbene Wohnung leider nicht neuwertig bleiben wird; daher sind für zukünftige Investitionen ebenfalls Rücklagen zu bilden.

Wenn Sie alle diese Kostenfaktoren berücksichtigt haben und Sie und Ihre Bank zu dem Schluss kommen, dass der Finanzierung nichts im Wege steht, ist die Entscheidung für das Eigenheim wohl schon getroffen.

Erwarten Sie sich beim Ankauf einer Immobilie zusätzlich eine große Wertsteigerung, ist besondere Vorsicht geboten. Erfahrungswerte zeigen, dass nur ausgewiesene Toplagen gute Wertsteigerungspotenziale aufweisen. Es ist daher zu empfehlen, sehr vorsichtig gegenüber Stimmungsmachern zu sein, die eine exorbitante Wertsteigerung Ihrer Immobilie prognostizieren. Wer seine Wohnung nur wegen der zu erwartenden Wertsteigerung kaufen will, sollte sich auch andere Sparvarianten ansehen; ein Immobilienkauf ist nicht die gewinnbringendste Möglichkeit, vorhandene Gelder zu investieren.

Gerade zur Drucklegung der zweiten Auflage (2024) dieser Praxistipps zur Wohnungssuche ist zu bemerken, dass die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen im „Speckgürtel“ von Wien (d.h. vor allem die an Wien angrenzenden Bezirke Niederösterreichs im Süden und Westen) deutlich zurückgehen. Der Grund dafür liegt wohl in der absoluten Überhitzung des Immobilienmarktes in den letzten Jahren, Experten sprachen von einer „Immobilien-Preis-Blase“. Zu beachten ist jedenfalls, dass die Preisentwicklungen von Bundesland zu Bundesland durchaus unterschiedlich sein können.

...

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 15.3.2024
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Beruf / Finanzen / Recht / Wirtschaft ► Geld / Bank / Börse
• ISBN-10: 3-7094-1249-8 / 3709412498
• ISBN-13: 978-3-7094-1249-7 / 9783709412497