Nebenkostenabrechnung für Vermieter (eBook)

Sicherheit bei den Betriebskosten

Matthias Nöllke (Autor)

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2022 | 11. Auflage
168 Seiten
Haufe Verlag
978-3-648-16801-1 (ISBN)

Infos

Dieses Buch hilft Ihnen, die Nebenkostenabrechnung schnell, einfach und rechtssicher zu erstellen und unnötige Fehler zu vermeiden. Der Autor führt Sie Schritt für Schritt durch die Abrechnung und geht auch auf mögliche Problemfälle ein. Sie erfahren, welche Nebenkosten umlagefähig sind, wie sie abgerechnet werden und wie Sie auf Reklamationen reagieren. So können Sie sich mit rechtlich sicherem Faktenwissen vor dem ewigen Streitthema Nebenkosten schützen. Inklusive der neuesten BGH-Urteile! Inhalte: - Wie Sie die Nebenkosten mit Ihrem Mieter oder Ihrer Vermieterin vereinbaren - Welche Nebenkosten sind umlagefähig sind - Die Fakten zur Heizkostenabrechnung - Was Sie bei Reklamationen oder im Konfliktfall tun könnenNeu in der 11. Auflage: - Heizkostennovelle, Gebäudeenergiegesetz (GEG), Gaspreisbremse - Wie reagieren, wenn der Mieter die Nachzahlung nicht leisten kann? - Steigende Kosten: Können Sie die Vorauszahlungen anheben? - Bis wann müssen Sie fernablesbare Zähler einbauen lassen?

Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche Unternehmen. Im Haufe Verlag sind von ihm über 20 erfolgreiche Ratgeber und Sachbücher erschienen.

Autor

Matthias Nöllke Dr. Matthias Nöllke hat Kommunikationswissenschaften, Politik und Literaturwissenschaft studiert. Er ist seit vielen Jahren als Autor und Keynote-Speaker tätig, u.a. für den Bayerischen Rundfunk und für zahlreiche Unternehmen. Im Haufe Verlag sind von ihm über 20 erfolgreiche Ratgeber und Sachbücher erschienen.

Textauszug

1 Wie Sie die Nebenkosten mit Ihrem Mieter vereinbaren

Beispiel: Frau Herbold ist ratlos

Irene Herbold hat eine Dreizimmer-Wohnung geerbt, die sie vermieten möchte. Sie hat auch schon eine Interessentin gefunden. Über die Miete werden sich die Frauen schnell einig. »Und wie hoch sind die Nebenkosten?«, erkundigt sich die Interessentin. Da muss Frau Herbold passen. Den betreffenden Abschnitt im Formular-Mietvertrag füllt sie nicht aus. Doch um sich abzusichern, nimmt sie in den Vertrag den Satz auf: »Sämtliche Nebenkosten gehen zulasten der Mieterin.« Nach einem Jahr rechnet Frau Herbold die Nebenkosten zusammen und schickt ihrer Mieterin die Abrechnung zu: 1.400 Euro. Doch die Mieterin antwortet postwendend, dass mit der Miete bereits alle Nebenkosten abgegolten seien. Und die Klausel, nach der alle Nebenkosten die Mieterin zu tragen hat, sei nach Auskunft des örtlichen Mietervereins unwirksam. Frau Herbold ist ratlos.

1.1 Im Mietvertrag schaffen Sie die Grundlage

Viele Vermieter sind erstaunt, wenn sie erfahren: Von Haus aus haben sie keineswegs Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten. Denn gesetzlich gelten die Nebenkosten als Teil der Miete. Aus Vermietersicht leuchtet das nicht unmittelbar ein. Immerhin sind die Neben- oder Betriebskosten für ihn ja keine Einkünfte, sondern ein »durchlaufender Posten«. Die Kosten und Aufwendungen, die durch den Gebrauch der Mietsache laufend entstehen, etwa die kommunalen Gebühren für Abwasser oder die Müllabfuhr, werden an den Mieter weitergegeben. Der Vermieter tritt in Vorleistung und holt sich das Geld von seinem Mieter wieder zurück. Das ist die zwingende Logik.

Für diese Vorgehensweise muss jedoch eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden – und zwar im Mietvertrag. Nachträgliche Übereinkünfte haben demgegenüber keinen Bestand. Fazit: Wenn in Ihrem Mietvertrag keine wirksame Betriebskostenvereinbarung enthalten ist, können Sie keine Nebenkosten auf Ihren Mieter umlegen – mit Ausnahme der Strom-, Heiz- und Warmwasserkosten. Für diese gelten besondere Regelungen, auf die wir im Kapitel »Heizkostenabrechnung« noch zu sprechen kommen. Alle anderen Kosten sind – wie unserem Beispiel – tatsächlich bereits mit der Miete abgegolten (vgl. LG Hagen WM 1987, S. 161, zu der mangelhaften Formulierung in unserem Beispiel: OLG Düsseldorf, Urteil vom 26. September 2002, Az. 10 U 170/01)!

1.1.1 Wann muss Ihr Mieter keine Nebenkosten bezahlen?

Es wäre eine böse Überraschung, doch vielleicht ist Ihr Mieter gar nicht verpflichtet, die Nebenkosten zu übernehmen. Sehen Sie sich Ihren Mietvertrag an. In den folgenden Fällen müssen Sie die Nebenkosten (außer den Strom-, Heiz- und Warmwasserkosten) selbst tragen:

• Sie haben mit Ihrem Mieter keinen schriftlichen Mietvertrag geschlossen. Sie können also nicht hieb- und stichfest belegen, was Sie mit Ihrem Mieter hinsichtlich der Nebenkosten vereinbart haben.
• Im Formularmietvertrag haben Sie die Felder, die für die Nebenkosten vorgesehen sind, nicht ausgefüllt. Dies wird nicht etwa als Indiz gewertet, dass in diesem Punkt noch Klärungsbedarf besteht, sondern dass der Vermieter keine Nebenkosten erhebt.
• Die Vereinbarungen im Mietvertrag sind missverständlich, ungenau, viel zu allgemein (wie in unserem Beispiel) oder verstoßen gegen die gesetzlichen Vorgaben. Für Ihren Mieter muss klar und deutlich ersichtlich sein, welche Kosten auf ihn zukommen. Und Sie dürfen keine Vereinbarungen treffen, die den Mieter unangemessen benachteiligen.

1.1.2 Schwammige Formulierungen sind riskant

Manche Vermieter halten ihre Vereinbarungen über die Nebenkosten im Mietvertrag bewusst ein wenig unscharf. Sie meinen: Man kann ja nie wissen, was noch für Kosten auf einen zukommen. Vielleicht wird irgendwann mal ein Fahrstuhl eingebaut oder es gibt eine neue städtische Gebühr. Die Vermieter wollen sich absichern und greifen zu Formulierungen wie »Zusätzlich übernimmt der Mieter die Hausgebühren.« Solche Klauseln lassen jedoch nicht erkennen, welche genauen Kosten auf den Mieter zukommen. Und genau deshalb sind sie unwirksam (vgl. LG Aachen WM 1980, S. 112, LG Stuttgart WM 1987, S. 161).

Auch auf die Floskel »und so weiter« können Sie getrost verzichten. Heißt es im Mietvertrag etwa: »Der Mieter trägt die üblichen Nebenkosten wie die Kosten für Heizung, Strom, Warmwasser, Treppenreinigung und so weiter«, dann dürfen Sie womöglich nur die genannten Kosten abrechnen. Denn es kann daraus nicht abgeleitet werden, dass der Mieter alle zulässigen Betriebskosten übernimmt, urteilte das Landgericht Braunschweig (WM 1982, S. 300). Doch das ist nun schon einige Jahre her. Mittlerweile legt die Rechtsprechung nicht mehr ganz so strenge Maßstäbe an die Vertragsklausel an, wie wir noch sehen werden. Und doch gilt die Empfehlung: Formulieren Sie die Klausel möglichst klar und verständlich. Und falls Sie sich absichern wollen, dass der Mieter auch die Nebenkosten übernimmt, die erst nach Vertragsabschluss entstehen: Auch das sollten Sie unbedingt im Mietvertrag festhalten. Mehr dazu unter 1.6.

1.1.3 Vorsicht vor Klauseln zum Nachteil Ihres Mieters

Nicht weniger schädlich kann es sich auswirken, wenn Vermieter möglichst rigide Klauseln in den Vertrag aufnehmen, die ihnen weitreichende Rechte und Eingriffsmöglichkeiten sichern sollen. In einigen Fällen möchten sie sich damit nur absichern, um in Streitfällen besonders gut gewappnet zu sein oder gar ein »Druckmittel« in der Hand zu haben. Doch erreichen sie damit genau das Gegenteil. Denn eine Klausel, die den Mieter benachteiligt, ist schlicht unwirksam. Wenn Sie Ihrem Mieter also Nebenkosten aufbürden, die er gar nicht zu tragen hat, riskieren Sie, dass die ganze Vereinbarung nichtig ist und Sie Ihre berechtigten Ansprüche verlieren. Welche Nebenkosten Sie auf Ihren Mieter umlegen dürfen und welche nicht, erfahren Sie im nächsten Kapitel.

1.2 Vereinbarung unwirksam? Was tun?

Gerade in älteren Mietverträgen finden sich oftmals Formulierungen, die den heutigen Anforderungen nicht mehr gerecht werden. Dafür gibt es einen einfachen Grund: Damals schlugen die Nebenkosten noch nicht so stark zu Buche. Für Mieter und Vermieter waren sie kein großes Thema.

Welche Konsequenzen ergeben sich jedoch, wenn Sie einen solchen Mietvertrag abgeschlossen haben, dessen Nebenkostenvereinbarung auf tönernen Füßen steht? Wie sollten Sie vernünftigerweise reagieren? Ist es sinnvoll, eine zusätzliche Vereinbarung zu treffen oder gar einen neuen Vertrag abzuschließen – diesmal mit einer juristisch »wasserdichten« Vertragsklausel? Davon können wir nur abraten. Eine unwirksame Vertragsklausel lässt sich nicht im Nachhinein »reparieren«. Sie gewinnen nichts, wenn Sie mit Ihrem Mieter eine neue Vereinbarung schließen, mit der Sie ausschließlich Ihre eigenen Ansprüche sichern. Im Ernstfall muss sich Ihr Mieter nicht daran halten, denn Sie haben ihn ja nicht über die wahren Hintergründe der Vereinbarung informiert. Durch eine solche nachträgliche Korrektur dürften Sie sich sogar eher schaden.

Beispiel: Nachträgliche Vereinbarungen machen misstrauisch

Seit Jahren vermietet Kurt Lauer an Familie Gerges. Durch einen Medienbericht wird er darauf aufmerksam, die Nebenkostenklausel im Mietvertrag nachzuprüfen. Tatsächlich erscheint sie ihm ein wenig missverständlich. Herr Lauer befürchtet, Familie Gerges könnte die Klausel anfechten und die Nebenkosten der vergangenen Jahre zurückfordern. Um das zu verhindern, legt er ihnen einen neuen Mietvertrag vor. »Für Sie ändert sich gar nichts«, sagt Herr Lauer zu seinen Mietern. »Es geht nur darum, den Vertrag an bestehendes Recht anzupassen.« Das Ehepaar Gerges unterschreibt, doch schöpft Frau Gerges Verdacht und wendet sich an eine Mieterberatungsstelle. Ergebnis: Gerges’ fechten den neuen Mietvertrag an, den Herr Lauer unter Vorspiegelung falscher Tatsachen mit ihnen abgeschlossen hat. Außerdem stellen sie ihre Vorauszahlung der Nebenkosten ein, mit der Begründung, dass die Klausel im alten Mietvertrag unwirksam sei.

1.2.1 Besteht eine »konkludente Vertragsänderung«?

Eine unwirksame Vertragsklausel können Sie nicht nachträglich zu Ihren Gunsten abändern. Daher lautet unser Rat: Lassen Sie alles, wie es ist. Rechnen Sie so ab wie bisher. Dabei geht es nicht nur darum, dass Sie Ihre Mieter nicht auf eine Klausel aufmerksam machen wollen, die für Sie nachteilig sein könnte. Vielmehr...

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 16.12.2022
• Reihe/Serie: Haufe Fachbuch
• Reihe/Serie: Haufe Fachbuch
• Verlagsort: Freiburg
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Beruf / Finanzen / Recht / Wirtschaft ► Geld / Bank / Börse
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Beruf / Finanzen / Recht / Wirtschaft ► Immobilien / Grunderwerb
• Schlagworte: Betriebskosten • Betriebskostenabrechnung • Gebäudeelektromobilitätsinfrastrukturgesetz • Gebäudeenergiegesetz • GEG • GEIG • Grundsteuer • Heizkosten • Heizkostenabrechnung • Heizkostennovelle • Heizung • Instandhaltungskosten • Nachzahlung • Nebenkostenabrechung • Verbrauch • Verteilerschlüssel • Vorauszahlung • Warmwasser
• ISBN-10: 3-648-16801-0 / 3648168010
• ISBN-13: 978-3-648-16801-1 / 9783648168011