Privater Hausverkauf (eBook)

Erkenntnisquellen

Michael Duttge (Autor)

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2021 | 1. Auflage
120 Seiten
Books on Demand (Verlag)
978-3-7557-2093-5 (ISBN)

Infos

Mit dem vorliegenden Buch soll eine systematische Vorgehensweise für den privaten Verkauf eines Einfamilienhauses dargestellt werden, beginnend mit der Zusammenstellung und Digitalisierung erforderlicher Unterlagen bis hin zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Angestrebt wurde eine gegliederte Wiedergabe der zu berücksichtigenden Schritte. Auf eine besondere Vertiefung einzelner Punkte wurde dann verzichtet, wenn entsprechende Internetrecherchen ähnliche oder bessere Resultate kurzerhand liefern können. So ist z. B. eine möglichst vollständige und übersichtliche Dokumentation Voraussetzung für einen reibungslosen Ablauf des Verkaufsprozesses. Überspringen Sie diesen Punkt, erzeugen Sie Mehrarbeit und Verzögerungen im gesamten Ablauf. Das Buch beginnt deshalb mit einer Beschreibung zur Erstellung einer strukturierten Dokumentation. Der Inhalt beschränkt sich auf Einfamilienhäuser, also freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Die Besonderheiten anderer Grundstücksarten werden hier nicht gesondert behandelt und müssen deshalb ergänzend recherchiert werden.

Michael Duttge, Dipl.-Ing. (FH), Norderstedt, Germany.

Textauszug

5 Fotos, Videos und virtuelle Rundgänge

5.1 Fotos

Machen Sie möglichst im Frühjahr oder Sommer bei hellem Licht und gutem Wetter viele Fotos vom Haus und einem blühenden Garten. Vermeiden Sie „düstere“ Fotos. Entfernen Sie persönliche Dinge und richten Sie Garten und Räume (insbesondere Küche, Bad und Gäste-WC) einigermaßen her, um einen neutralen und aufgeräumten Eindruck zu vermitteln. Später (z. B. nach einer Räumung, Renovierung …) können Sie immer noch weitere Fotos machen – dann ist aber ggf. der Garten verblüht und der Himmel durchgehend bewölkt.

Immobilienportale geben Fotos überwiegend im 4:3-Format wieder. Stellen Sie Ihre Kamera entsprechend ein, wenn Sie einen nachträglichen Zuschnitt der Bilder vermeiden wollen. Panorama-Fotos wirken übrigens auf manche Interessenten wie gewollte Täuschungen, da sie Räume größer erscheinen lassen.

Interessenten wollen das gesamte Haus sehen: vom Keller bis zum Dachgeschoss. Auch wenn Sie nicht alle Fotos später im Exposé veröffentlichen, können Sie aus Ihrem Vorrat weitere Fotos auf Anfrage versenden. Vermeiden Sie immer, Dinge zweimal machen zu müssen. Machen Sie also viele Fotos und bearbeiten Sie sie ggf. mit einer Bildbearbeitungssoftware, siehe unten.

Folgen Sie bei der Benennung der Bilddateien der oben beschriebenen bzw. Ihrer eigenen Nomenklatur. Der Betrachter kann dann über den Dateinamen auf den Bildinhalt schließen:

H1_Foto_EG_Kueche_nachSuedOst_YYYY-MM-DD.jpg

Aus dem Dateinamen geht das Geschoss, die Räumlichkeit, der Blickwinkel und das Aufnahmedatum hervor. Das Schlüsselwort „Foto“ mag redundant zur Dateinamenserweiterung erscheinen, dient aber der Sortierung in Ihrem Dateimanager. Überlassen Sie es also dem Dateinamen, das Bild zu erläutern – Sie ersparen sich dadurch die entsprechenden Anmerkungen.

Berücksichtigen Sie die Empfehlungen des Kapitels Instandhaltung vor der Erstellung der Bilddokumente. Ziehen Sie neben einer großen Anzahl von Fotos ggf. die Erstellung einer Videoaufnahme oder eines virtuellen Rundganges in Betracht, wenn Sie die Anzahl der Besichtigungstermine durch solche Tools reduzieren möchten.

Realitätsferne Verschönerungen Ihrer Bilddokumente mit einer Bildbearbeitungssoftware können Enttäuschungen beim Interessenten während einer Besichtigung hervorrufen. Einige Dinge müssen aber gemacht werden:

1. Datenschutz-Konformität herstellen: Gesichter, Kfz-Kennzeichen und persönliche Dinge Dritter, ggf. auch Hausnummernschilder und Nachbarhäuser pixeln.

2. Horizontale und vertikale Linien zu den Bildrändern vermitteln (Bild drehen), ggf. Kontrast und Helligkeit korrigieren.

3. Bildgröße ggf. auf ein passendes Format zuschneiden: Immobilienportale verwenden überwiegend das Format 4:3.

4. Datei auf eine für E-Mails geeignete Größe reduzieren: z. B. auf 1024 Pixel x 768 Pixel.

Speichern Sie das bearbeitete Foto unter einem erweiterten Dateinamen: ursprünglicher Dateiname + Suffix (z. B. „_A“),

H1_Foto_EG_Kueche_nachSuedOst_YYYY-MM-DD_A.jpg.

Überschreiben Sie keine originären Dateien. Wenn doch, greifen Sie auf Ihre Datensicherung zwecks Wiederherstellung zurück.

5.2 Videos

Ein kurzes, gut gemachtes Video mit einem Smartphone kann erste Besichtigungstermine ersetzen und stellt neben dem Exposé ein hervorragendes Vermarktungstool dar. Sie können auf Videoportalen oder Ihrer eignen Website eingestellt und mit dem Exposé oder einem Inserat verlinkt werden. Videos kosten aber auch Zeit sowohl in der Herstellung als auch in der erforderlichen Bearbeitung am PC. Nachfolgend einige Hinweise, die die Qualität solcher Aufnahmen steigern können:

1. Entwerfen Sie ein kurzes Drehbuch für einen etwa dreiminütigen Videoclip. Der Interessent soll z. B. von der Straße aus durch das Haus in der Reihenfolge Vorgarten, Eingangstür, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss, Keller und Garten ohne hektische Sprünge geführt werden. Hektik assoziiert Unsicherheit.

2. Wählen Sie eine geeignete Wetterlage. Regentage sind eher ungeeignet, Sonnentage können störende harte Schatten in den Räumlichkeiten erzeugen, leicht bewölkte Tage dagegen können geeignet sein. Innenaufnahmen kurz nach Sonnenaufgang oder kurz vor Sonnenuntergang (sog. goldene Stunden) strahlen Wärme aus, Außenaufnahmen kurz vor Sonnenaufgang oder kurz nach Sonnenuntergang (sog. blaue Stunden) können die eingeschaltete Beleuchtung des Hauses und des Gartens stimmungsvoll wiedergeben.

3. Sorgen Sie vor der Videoaufnahme für ausreichende, gleichmäßige Lichtverhältnisse in den Räumen, schalten Sie ggf. das Licht in einzelnen Räumen ein.

4. Arbeiten Sie mit der AE/AF-Sperre Ihres Smartphones, um ein Springen des Fokus, der Belichtung und des Weißabgleiches zu vermeiden. Informieren Sie sich hierzu in der Bedienungsanleitung Ihres Smartphones.

5. Mit Slow Motion-Aufnahmen, vorzugsweise unter Verwendung eines Gimbals, können Sie eine ruhige Besichtigungstour mit Zeit zum Verweilen in den einzelnen Räumlichkeiten erzeugen. Interessenten erwarten Slow Motion, damit sie Informationen entspannter verarbeiten können.

6. Bewegen Sie sich während der Videoaufnahme so, wie ein Interessent sich bewegen würde: ruhig, langsam, immer vorwärtsgehend. Bleiben Sie vor dem Betreten eines Raumes kurz stehen und machen Sie einen langsamen Schwenk durch den Raum, um einen Überblick einzufangen. Halten Sie die Kamera immer in Augenhöhe. Die Kamera soll Bewegungen und Blickwinkel der Interessenten ersetzen.

7. Filmen Sie in einem Raum vorzugsweise nahe von den Wänden aus, um viele Informationen einzufangen. Interne oder externe Weitwinkel unterstützen diesen Effekt. Kaum ein Interessent stellt sich in die Mitte eines Raumes und dreht sich um 360 Grad, um Eindrücke zu sammeln (siehe aber hierzu auch das nächste Kapitel Virtuelle Rundgänge).

8. Untermalen Sie unbedingt Innenaufnahmen mit lizenzfreier und ruhiger Musik, Außenaufnahmen mit Naturklängen (Vogelgezwitscher …). Blenden Sie dezent erläuternde Untertitel (Küche, Wohnzimmer, Bad …) ein.

9. Betriebssysteme stellen oft kostenlose Videoschnittsoftware zur Verfügung, die auch Audiospuren einbinden können.

Die Kosten (ggf. für Gimbal und Weitwinkel) können geringgehalten werden. Das Manko ist der Zeitaufwand.

Drohnenaufnahmen könnten als Intro oder Abspann eingebunden werden. Dem Datenschutz (Aufnahmen von Nachbargrundstücken) fällt hier eine besondere Bedeutung zu. Der Nutzen ist vor dem Hintergrund der Kosten, des Zeitaufwands und eines öffentlichen Internet-Zuganges zu Satellitenbildern abzuwägen.

5.3 Virtuelle Rundgänge (360°)

Virtuelle Rundgänge (auch 3-D- oder 360°-Rundgänge) führen den Interessenten am Bildschirm interaktiv durch Haus und Garten. Zwei Beispiele für virtuelle Rundgänge finden Sie unter:

https://virtualtour.deutsches-museum.de/

https://www.marzipano.net/demos.html

Hausbesichtigungen werden Ihre Zeit in Anspruch nehmen. Da bieten sich Alternativen wie virtuelle Rundgänge an: Sie können die ersten Besichtigungstermine der Interessenten möglicherweise ersetzen und i. V. m. einem guten Exposé den Kreis möglicher Interessenten auf potenzielle Käufer eingrenzen. Die Anzahl der Besichtigungen kann dadurch positiv reduziert werden. Virtuelle Rundgänge sind ein starkes Verkaufstool, erfordern allerdings einige Voraussetzungen.

Erzeugt wird ein virtueller Rundgang mit einer 360°-Software aus den 360°-Aufnahmen einer speziellen 360°-Kamera. Pro Raum ist mindestens eine Aufnahme erforderlich. Die Software bearbeitet diese Bilder und fügt sie so zusammen, dass der Betrachter sich am Bildschirm interaktiv sowohl im Raum als auch von Raum zu Raum bewegen kann – ähnlich wie in immersiven Computerspielen. Im Gegensatz zu herkömmlichen Panorama-Bildern decken diese Bilder die 360° nicht nur horizontal, sondern auch vertikal ab.

Der so mit einer solchen 360°-Software aus den 360°-Bildern erstellte virtuelle Rundgang besteht aus einer Sammlung aus HTML-, CSS-, JS- und natürlich PNG- und JPG-Dateien und kann nur in einem Webbrowser betrachtet werden. Eine Betrachtung virtueller Rundgänge in einem herkömmlichen Mediaplayer ist aufgrund seiner Komplexität nicht möglich. Deshalb muss der virtuelle Rundgang auf einem Webserver ausgelagert werden, damit er von Interessenten in einem Webbrowser aufgerufen werden kann. Die Bereitstellung von Webspace auf einem Webserver durch einen Internetprovider nennt man Webhosting. Da Internet-Provider für Webhosting i. d. R. monatliche Beiträge verlangen, sind virtuelle Rundgänge regelmäßig mit monatlichen Kosten verbunden (es sei denn, man besitzt freien Webspace).

Theoretisch wäre es möglich, diese Dateien dem Interessenten zukommen zu lassen,...

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 21.12.2021
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Gesundheit / Leben / Psychologie ► Lebenshilfe / Lebensführung
• ISBN-10: 3-7557-2093-0 / 3755720930
• ISBN-13: 978-3-7557-2093-5 / 9783755720935