Haus- und Grundstücksgemeinschaften (eBook)

Mieteinkünfte richtig versteuern

Wolters Kluwer Steuertipps GmbH (Herausgeber)

eBook Download: EPUB

2023 | 1. Auflage
35 Seiten
Wolters Kluwer Steuertipps GmbH (Verlag)
978-3-86817-276-8 (ISBN)

Infos

Gehört Ihnen eine Immobilie, egal, ob ein Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, nicht allein, dann sind Sie Miteigentümer. In diesem Fall müssen Sie gemeinsam mit den anderen Miteigentümern eine Feststellungserklärung abgeben. Diese bildet die Basis für Ihre persönliche Einkommensteuer. In dem Beitrag beantworten wir u. a. folgende Fragen: - Was unterscheidet Miteigentümer von Alleineigentümern? - Wann muss die vermietende Grundstücksgemeinschaft eine eigene Steuererklärung abgeben? - Was ist zu beachten, wenn Sie an Angehörige vermieten? - Was gilt bei gemischt genutzten Immobilien? - Wie werden die Formulare für die Steuererklärung ausgefüllt (Vordruck ESt 1 B, FB, FE1 etc.)? - Wie wird die Immobilie in der persönlichen Einkommensteuererklärung der einzelnen Miteigentümer berücksichtigt?Als besonderen Service bieten wir Ihnen als Praxisbeispiel die Steuererklärung einer Grundstücksgemeinschaft, der ein vermietetes Zweifamilienhaus gehört. Die Formulare für die Steuererklärung haben wir anhand der Beispielsdaten ausgefüllt. Dieser Beitrag beschäftigt sich nicht mit Immobilienfonds. Ihnen teilt die Fondsverwaltung den auf sie entfallenden Einkunftsanteil mit, den sie dann in ihrer persönlichen Steuererklärung ansetzen.

Wolters Kluwer Steuertipps - Kompetent in Steuern und Geld!   Seit 45 Jahren ist Wolters Kluwer Steuertipps der unabhängige Informationsdienstleister in den Bereichen Steuern & Finanzen. Über das klassische Verlagsprogramm mit Loseblattwerken, Büchern und Broschüren hinaus setzt das Unternehmen zunehmend auf Software-Produkte und digitale Inhalte in Form von E-Books und Einzelbeiträgen. Das bekannteste Produkt aus dem Hause Wolters Kluwer Steuertipps ist die Steuersoftware 'SteuerSparErklärung'. Unser Team aus Steuerberatern, Profis aus der Finanzverwaltung und Wirtschaftsredakteuren stellt gemeinsam mit externen Experten die oft komplizierten Sachverhalte verständlich dar. Sie gewähren die Qualität, Seriosität und Aktualität der Informationen. Seit Mitte 1997 gehört Wolters Kluwer Steuertipps (ehemals 'Akademische Arbeitsgemeinschaft') zur Fachverlagsgruppe Wolters Kluwer. Das Unternehmen mit Hauptsitz in Amsterdam (Niederlande) ist weltweit mit Verlagen in den Bereichen Recht, Wirtschaft, Steuern, Bildung, Medizin und Wissenschaft tätig. Unsere Philosophie: Wissen, was zu tun ist. Alle Produkte und Informationen des Verlages haben ein Ziel: Sie bieten Hilfe zur Selbsthilfe für den Verbraucher und gehen dabei weit über die reine Wissensvermittlung hinaus. Vielmehr findet der Leser Informationen und konkrete Lösungen für seine individuellen Probleme und Lebenssituationen, ohne selbst lange recherchieren zu müssen. Unsere Mitarbeiter Das Redaktions-Team aus Steuerberatern, Profis aus der Finanzverwaltung, Rechtsanwälten, Richtern und Wirtschaftsredakteuren stellt die oft sehr komplizierten Sachverhalte verständlich dar. Sie gewährleisten Qualität, Seriosität und Aktualität der Informationen. Über die Hälfte der Mitarbeiter sind in den Bereichen Kundenberatung, technische Hotline und Kundenbetreuung tätig und sind so mit ihrem Ohr immer am Kunden. Anfragen, Anregungen, Bestellungen und sonstige Kundenwünsche werden von den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern schnell und zuverlässig erledigt. Unsere Kunden Wolters Kluwer Steuertipps richtet sich mit seinen Produkten an alle Privatpersonen, die ihre persönlichen Angelegenheiten in den Bereichen 'Steuern, Geld und Recht' gerne selbst in die Hand nehmen. Der enge Dialog mit unseren Kunden hilft unseren Experten bei der Weiterentwicklung unserer Produkte. Nicht von ungefähr sehen sich viele unserer langjährigen Leser als 'Mitglied' von Wolters Kluwer Steuertipps. Darauf sind wir besonders stolz.

Textauszug

Haus- und Grundstücksgemeinschaften: Mieteinkünfte richtig versteuern

1   Miteigentümer und Alleineigentümer

1.1   Rechtliche Unterschiede

Oft gehört ein bebautes oder unbebautes Grundstück nicht einer einzelnen Person, sondern mehreren Eigentümern gemeinsam. Das sind die Haus- und Grundstücksgemeinschaften.

»

Beispiel

• Mehrere Personen bebauen gemeinsam ein Grundstück oder erwerben gemeinsam ein Haus oder eine Eigentumswohnung (z.B. Ehepartner, Eltern und ihre Kinder, Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft).

• Ein Teil des Grundbesitzes wird auf andere Personen übertragen (z.B. Eltern schenken ihrem Kind einen Anteil an ihrem Haus).

• Mehrere Personen erben gemeinsam Grundbesitz (Erbengemeinschaft).

• Wer sich an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt, wird häufig Mitglied einer Grundstücksgemeinschaft.

Keine Grundstücksgemeinschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft in Eigentumswohnanlagen. Grund: Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört jedem einzelnen Eigentümer eine bestimmte Eigentumswohnung als Alleineigentum. Die Wohnungseigentümergemeinschaft befasst sich nur mit der Verwaltung der Wohnanlage, hat jedoch im Gegensatz zur Grundstücksgemeinschaft nichts mit den Eigentumsverhältnissen zu tun. Der Alleineigentümer einer Eigentumswohnung wird genauso besteuert wie der Alleineigentümer eines Einfamilienhauses. Ausnahme: Nur wenn zum Beispiel zwei Miteigentümer gemeinsam eine Eigentumswohnung besitzen, liegt auch eine Grundstücksgemeinschaft vor.

Privatrechtlich lassen sich zwei Formen von Grundstücksgemeinschaften unterscheiden:

• die Bruchteilsgemeinschaft

  Hier hat jede beteiligte Person eine gleichartige Mitberechtigung an dem Grundstück. Ansonsten liegt kein gemeinsamer Zweck vor und jeder Beteiligte kann über seinen Anteil am Grundstück frei verfügen.

• die Gesamthandsgemeinschaft

  Das Gesamthandseigentum umfasst ein Vermögen, das allen Beteiligten gemeinsam gehört und einem gemeinsamen Zweck dient. Der einzelne Beteiligte kann über seinen Anteil nicht frei verfügen. Typische Gesamthandsgemeinschaften sind Erbengemeinschaften vor der Auseinandersetzung und Gesellschaften des bürgerlichen Rechts.

Wichtig: Steuerlich werden die Bruchteilsgemeinschaft und die Gesamthandsgemeinschaft gleich behandelt. Wenn also im folgenden Beitrag von »gemeinschaftlichem Haus- und Grundbesitz« die Rede ist, sind sowohl die Bruchteilsgemeinschaft als auch die Gesamthandsgemeinschaft gemeint.

Dieser Beitrag beschäftigt sich nicht mit Immobilienfonds, da sich für die Eigentümer von solchen Fondsanteilen keinerlei steuerliche Probleme ergeben. Ihnen teilt die Fondsverwaltung nämlich den auf sie entfallenden Einkunftsanteil mit, den sie dann in ihrer persönlichen Steuererklärung ansetzen.

Da vor allem bebaute Grundstücke steuerliche Probleme machen, wird der Fall des Miteigentums an einem unbebauten Grundstück ebenfalls außer Acht gelassen. Die folgenden Ausführungen lassen sich aber entsprechend anwenden.

1.2   Miteigentümer müssen meist zwei Erklärungen abgeben

Jeder Miteigentümer soll genauso besteuert werden wie ein Alleineigentümer. Dabei muss allerdings gewährleistet sein, dass die Miteigentümer steuerlich gleich behandelt werden. Darüber hinaus werden die Grundlagen für die Besteuerung nicht bei jedem einzeln ermittelt, sondern nur einmal für alle.

Deshalb werden Miteigentümer in zwei Schritten besteuert:

• Erster Schritt: Die Besteuerungs- bzw. Bemessungsgrundlagen werden in einem gesonderten Verfahren ermittelt (Feststellungsverfahren).

• Zweiter Schritt: Die Ergebnisse aus dem Feststellungsverfahren werden in die persönlichen Steuererklärungen der einzelnen Miteigentümer übernommen.

Zwei Schritte, zwei Verfahren – deshalb verlangt das Finanzamt meist auch zwei Steuererklärungen von Ihnen:

• Zum einen müssen Sie eine Erklärung für die Grundstücksgemeinschaft abgeben, die »Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung und die Eigenheimzulage«.

  Darin wird so getan, als ob der Haus- und Grundbesitz einem Alleineigentümer gehört. Die Einkünfte aus Vermietung werden zunächst ohne Berücksichtigung der individuellen und vertraglichen Beteiligungsverhältnisse der einzelnen Miteigentümer berechnet.

  Anschließend werden die so ermittelten Erträge auf die einzelnen Miteigentümer verteilt. Auf der Grundlage dieser Erklärung erlässt das Finanzamt einen Feststellungsbescheid. Darin sind für jeden Miteigentümer die Anteile an den Einkünften aus Vermietung und an den Abzugsbeträgen festgesetzt. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Wenn die Miteigentümer vermieten« und im Kapitel »Die Erklärung der Grundstücksgemeinschaft«.

• Zum anderen gibt jeder Miteigentümer seine eigene Einkommensteuererklärung ab. Darin muss er nur noch die Beträge eintragen, die im Feststellungsbescheid für ihn festgesetzt wurden. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel »Steuererklärung der Miteigentümer«.

2   Wenn die Miteigentümer vermieten

2.1   Schritt 1: Ermitteln Sie die gesamten Vermietungseinkünfte

Miteigentümer, die ihren gemeinschaftlichen Haus- und Grundbesitz vermietet haben, erzielen genauso Einkünfte aus Vermietung gemäß § 21 EStG wie Alleineigentümer.

Eigentümergemeinschaften, die ihren Haus- und Grundbesitz vermieten, berechnen ihre Einkünfte aus Vermietung als Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten.

Für die Berechnung der Einkünfte aus Vermietung bei Miteigentümern gelten die gleichen Regeln wie für Alleineigentümer.

2.1.1   Mieteinnahmen und Werbungskosten

Die Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und deshalb steuerpflichtig. Entstehen Ihnen aufgrund der Vermietung Kosten, können Sie diese als Werbungskosten von den Einnahmen abziehen und so Steuern senken. Zu den Werbungskosten bei vermieteten Immobilien zählen zum Beispiel:

• Schuldzinsen eines Darlehens zur Finanzierung der Immobilie,

• Erhaltungsaufwendungen,

• Kosten der Hausverwaltung,

• Grundsteuer,

• Gebäudeversicherung,

• Hausmeisterkosten,

• Kosten für Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Hausbeleuchtung, Treppenreinigung.

2.1.2   Diese Abschreibungen sind möglich

Einen großen Anteil der Werbungskosten machen die Abschreibungen auf die Immobilie aus.

Bauen oder kaufen Sie heute ein Haus oder eine Wohnung, können Sie nur noch die lineare Abschreibung in Anspruch nehmen. Das sind über einen Zeitraum von 50 Jahren pro Jahr 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Die degressive Abschreibung gibt es nicht mehr, wenn Sie Ihr Haus nach dem 31.12.2005 gekauft oder gebaut haben.

...

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 1.6.2023
• Verlagsort: Mannheim
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Beruf / Finanzen / Recht / Wirtschaft ► Geld / Bank / Börse
• Themenwelt: Sachbuch/Ratgeber ► Beruf / Finanzen / Recht / Wirtschaft ► Steuern / Steuererklärung
• Schlagworte: Einkommensteuer • Finanzamt • Grundstücksgemeinschaft • Hausgemeinschaft • Miete • Mieteinnahmen • Miteigentum • Steuererklärung • vermieten • versteuern • Wohnungseigentümergemeinschaft
• ISBN-10: 3-86817-276-9 / 3868172769
• ISBN-13: 978-3-86817-276-8 / 9783868172768