Mietrecht für Vermieter von A-Z
Haufe-Lexware (Verlag)
978-3-448-10167-6 (ISBN)
- Titel erscheint in neuer Auflage
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- Alle wichtigen Themen des Mietrechts (Mietvertrag, Kündigung, Abmahnung, Betriebskostenabrechnung, Mieterhöhung, Schönheitsreparaturen usw.) alphabetisch gegliedert.
- Gezielte Leserführung durch ProblemCheck: die 10 häufigsten Fragen, die Vermieter an Hausund Grund richten.
- Alle Stichworte verständlich erklärt.
- RechtsChecks zu den Themen Zahlungsverzug, Schönheitsreparaturen, Mieterhöhung, Mietminderung, Abmahnung, Kündigung usw.
- KostenChecks zu Modernisierung, Betriebskostenabrechnung, Mietpreiserhöhung usw.
- NEU: Heizkosten- und Energieeinsparverordnung 2009.
AUF DER CD-ROM
- Musterbriefe und Formulare
- Schritt-für-Schritt-Guides
- RechtsChecks und KostenChecks
- Rechner
- Gesetze
Rudolf Stürzer arbeitet als Rechtsanwalt und Vorsitzender des Haus- und Grundbesitzervereins München.
Michael Koch, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München.
ALLGEMEINES GLEICHBEHANDLUNGSGESETZ (AGG)
Anwendungsbereich des AGG
Wann liegt ein Verstoß gegen das AGG vor?
Gilt das AGG auch für Geschäftsraummietverhältnisse?
BAULICHE VERÄNDERUNGEN DURCH DEN MIETER
Ansprüche des Vermieters
Ansprüche des Mieters
Parabolantenne
BETRIEBSKOSTEN
Definition Betriebskosten
Der Betriebskostenkatalog (§ 2 BetrKV)
Die Abrechnung der Betriebskosten
Rechts-Check: Die Abrechnung der Betriebskosten
BÜRGSCHAFT
Welche Formalien müssen eingehalten werden?
EIGENTÜMERWECHSEL
Kauf bricht nicht Miete
Welche Ansprüche bestehen zwischen Käufer und Verkäufer?
Was ändert sich beim Nießbrauch?
Vermieterwechsel bei Zwangsversteigerung
EINRICHTUNGEN
Darf der Mieter die Einrichtungen wieder wegnehmen?
ENERGIEAUSWEIS
Welche Gebäude benötigen keinen Energieausweis?
Ab wann ist ein Energieausweis erforderlich?
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Welche Ansprüche haben Mieter und Mietinteressenten?
Können die Kosten für den Energieausweis umgelegt werden?
ERSATZMIETER
Welche Nachmieter muss der Vermieter akzeptieren?
Was tun bei eigenmächtigem Auszug des Mieters?
Vereinbarungen über den Eintritt eines Nachmieters
GARAGE
Einheitliches Mietverhältnis
Kein Kündigungsschutz, kein Schutz vor Mieterhöhungen
HEIZKOSTENVERORDNUNG
Erfassungspflicht des Hauseigentümers
Wie werden die Kosten verteilt?
Was ist bei einem Mieterwechsel zu tun?
KAUTION
Wie hoch darf die Kaution sein?
Rechte des Vermieters bei Nichtzahlung der Kaution
Wie muss die Kaution angelegt werden?
Wann muss die Kaution abgerechnet und zurückgezahlt werden?
KÜNDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES
Was ist bei einer Kündigung zu beachten?
Kündigungsfristen
Die Kündigungsmöglichkeiten des Mieters
Die Kündigung durch den Vermieter
Rechts-Check: Richtig kündigen
MÄNGEL
Wer haftet, wenn ein Mangel eintritt?
Rechtsfolgen des Mangels
MIETE
Die Festsetzung der Miethöhe
MIETERHÖHUNG BEI WOHNRAUM
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Mieterhöhung bei Modernisierung
Betriebskostenerhöhung
Staffelmiete (§ 557a BGB)
Indexmiete (§ 557b BGB)
Auswirkungen auf das Kündigungsrecht (§ 561 BGB)
Schritt-für-Schritt-Guide: Die Miete erhöhen
MIETVERTRAG
Wer sind die Parteien des Mietvertrages?
Wer soll im Mietvertrag aufgenommen werden?
Was wird vermietet?
Wie wird ein Mietvertrag abgeschlossen?
MINDERUNG
Wer hat den Mangel verursacht?
Schritt-für-Schritt-Guide: Minderung prüfen
MODERNISIERUNG
Erhaltungsmaßnahmen
Was sind Modernisierungsmaßnahmen?
Kosten-Check: Ermittlung der Mieterhöhung
RÜCKGABE
Kann der Mieter die Mieträume vorzeitig zurückgeben?
Wie erfolgt die Rückgabe?
Was versteht man unter Vorenthaltung der Mieträume?
Schritt-für-Schritt-Guide: Die Wohnung abnehmen
SCHÖNHEITSREPARATUREN
Was fällt unter Schönheitsreparaturen?
Was sind Abgeltungsklauseln?
SELBSTAUSKUNFT
Welche Folgen hat die falsche Beantwortung?
TIERHALTUNG
Welche Vereinbarungen sind im Mietvertrag zulässig?
UNTERMIETE
Wann darf der Mieter untervermieten?
Wann kann der Mieter kündigen?
In welchem Verhältnis stehen Vermieter und Untermieter?
Was ist bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft zu beachten?
VERJÄHRUNG
Welche Verjährungsfristen gelten im Mietrecht?
Hemmung und Neubeginn der Verjährung
VERSCHLECHTERUNG DER MIETRÄUME
Wann ist der normale Mietgebrauch überschritten?
Was bedeutet Vorteilsausgleichung?
Was hat der Vermieter sonst noch zu beachten?
WOHNFLÄCHE
Vereinbarte Berechnungmethode
Welche Folgen haben Flächenangaben im Mietvertrag?
ZAHLUNGSVERZUG
Wie wird die Frist berechnet?
Wann kommt der Mieter mit der Zahlung in Verzug?
Was sind die Folgen des Zahlungsverzuges?
Rechts-Check: Kündigen bei Zahlungsverzug
ZEITMIETVERTRAG
Welche Besonderheiten gelten beim Wohnraummietverhältnis?
Was ist eine Kündigungsausschlussvereinbarung?
Abkürzungsverzeichnis
Nützliche Adressen und Websites
Der Mieter darf die Mieträume grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters verändern. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Unter vertragsgemäßem Gebrauch versteht man beispielsweise das Anbringen von zusätzlichen Steckdosen, das Erstellen eines Telefonanschlusses, das Anbringen von Dübeln in angemessenem Umfang, das Aushängen von Zimmertüren, das Entfernen von Türzargen und Einbauschränken, die Montage einer Balkonverkleidung oder den Austausch der Einbauküche. Ferner ist der Mieter berechtigt, die Mietsache mit sogenannten Einrichtungen zu versehen, die mit der Mietsache lediglich in wieder trennbarer Weise und nur zu einem vorübergehenden Zweck verbunden sind. Hierzu gehören das Verlegen eines Fußbodenbelages, die Erneuerung eines Wasch- oder WC-Beckens sowie die Installierung von Rollläden. Alle darüber hinausgehenden Maßnahmen, insbesondere bauliche Veränderungen, bedürfen der Zustimmung des Vermieters, wobei der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung hat. ANSPRÜCHE DES VERMIETERS Nimmt der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen vor, verletzt er in der Regel schuldhaft seine Obhutspflicht und ist zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet (OLG München, Urteil vom 28. Juni 1985, DWW 1986, 16). Der Vermieter kann dann entweder sofort die Herstellung des ursprünglichen Zustands verlangen (BGH NJW 1974, 1463) oder sich ausdrücklich vorbehalten, dies spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses zu fordern. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter grundsätzlich sämtliche von ihm eingebrachten Einrichtungen und Einbauten zu entfernen. Auch im Falle der Zustimmung des Vermieters ist diese grundsätzlich auf die Dauer der Mietzeit beschränkt. EXPERTENTIPP: SICHERHEITSLEISTUNGEN Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer zusätzlichen Sicherheit abhängig machen, die der Mieter neben der üblichen Mietkaution (drei Monatsnettomieten) vollständig vor Beginn der Maßnahme leisten muss. Die Höhe der Sicherheit orientiert sich an den voraussichtlichen Kosten für den Rückbau, die mit einem Kostenvoranschlag belegt werden können. Diese Sicherheitsleistung muss der Vermieter verzinslich und getrennt von seinem Vermögen anlegen. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt dann, wenn die baulichen Veränderungen zur Mängelbeseitigung (vergleiche § 536a Abs. 2 BGB) notwendig waren oder vorgenommen wurden, um die Räume in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Der Mieter ist auch nicht zur Beseitigung der von ihm vorgenommenen baulichen Veränderungen auf seine Kosten verpflichtet, wenn der Vermieter den Baumaßnahmen zugestimmt hat und außerdem Grund zu der Annahme besteht, er habe auf die Entfernung nach Beendigung des Mietverhältnisses verzichtet. Dies wird angenommen, wenn es sich um Maßnahmen handelt, die auf Dauer angelegt sind und nur mit erheblichem Kostenaufwand wieder beseitigt werden können oder das Mietobjekt in einen erheblich schlechteren Zustand zurückversetzen würden. Ferner gilt dies für Maßnahmen, die objektiv eine Wertverbesserung bewirken wie etwa das vollständige Fliesen eines Bades oder der Ersatz von Öleinzelöfen durch eine Nachtspeicherheizung. In diesen Fällen kann der Mieter einem Verlangen des Vermieters auf Herstellung des ursprünglichen Zustands entgegenhalten, dass die vorbehaltlose Zustimmung einen schlüssigen Verzicht beinhaltet hat (vergleiche auch LG Mannheim, MDR 1969, 763; LG Hamburg, WuM 1988, 305). Dies ist nicht der Fall, wenn die Maßnahme auf die subjektiven Wünsche und Vorstellungen des Mieters zugeschnitten oder stark geschmacksgeprägt ist und sich für die Wohnung nicht objektiv werterhöhend auswirkt. Weiterhin kann ein schlüssiger Verzicht nicht aus der bloßen Tatsache hergeleitet werden, dass der Vermieter den ihm bekannten Veränderungen des Mietobjekts durch den Mieter nicht widersprochen hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8. Februar 1990, DWW 1990, 119). Soweit der Mieter verpflichtet ist, Einrichtungen wie beispielsweise Teppichböden seines Mietvorgängers zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, muss er auch etwaige damit zusammenhängende Schäden beheben, die etwa durch das Verkleben der Teppichböden am Unterboden entstanden sind (LG Mainz, WuM 1996, 759) (CD-ROM). EXPERTENTIPP: FRISTSETZUNG BEACHTEN Schadensersatz, das heißt die Kosten für die Herstellung des ursprünglichen Zustands, können Sie als Vermieter jedoch erst verlangen, nachdem Sie den Mieter ergebnislos mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zur Herstellung des ursprünglichen Zustands aufgefordert haben (KG Berlin, NZM 1999, 612).
| Reihe/Serie | Meine Immobilie Ratgeber |
|---|---|
| Sprache | deutsch |
| Gewicht | 530 g |
| Themenwelt | Sachbuch/Ratgeber ► Freizeit / Hobby ► Hausbau / Einrichten / Renovieren |
| Schlagworte | Hardcover, Softcover / Ratgeber/Hobby, Haus/Hausbau, Renovierung, Umbau, Innenau • Lexikon • Mieter • Mietrecht • Mietrecht; Ratgeber • Mietvertrag • Vermieter |
| ISBN-10 | 3-448-10167-2 / 3448101672 |
| ISBN-13 | 978-3-448-10167-6 / 9783448101676 |
| Zustand | Neuware |
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