Baulasten (eBook)

nach der Hessischen Bauordnung

Frank Maaß, Karl-Reinhard Seehausen (Autoren)

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2023 | 1. Auflage
74 Seiten
Deutscher Gemeindeverlag
978-3-555-02291-8 (ISBN)

Infos

Die vorliegende Kurzkommentierung ist eine praxisorientierte Handreichung, die sich mit dem wichtigen Thema der Baulasten nach der Hessischen Bauordnung beschäftigt. Sie bietet Planern und Fachleuten im Baubereich durch Erläuterungen, Mustertexte, Hinweise und Abbildungen eine wertvolle Unterstützung. Aktuelle Rechtsprechung sowie eine Kommentierung zu § 85 HBO runden den Band ab.

Frank Maaß, Mag. rer. publ., Rechtsanwalt, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, Henkel Rechtsanwälte, Mannheim; Prof. Karl-Reinhard Seehausen, Dipl.-Ing., Architekt, Ltd. Baudirektor a. D.

Textauszug

2.Eintragungsverfahren

2.1Antrag

19Eine Baulast entsteht durch Verpflichtungserklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde in schriftlicher Form. Im Bauvorlagenerlass ist ein Antragsformular für Baulasten nicht enthalten. Wir schlagen das in der Anlage beigefügte Muster vor, in dem alle notwendigen Angaben enthalten sind. Die jeweilige Bauaufsichtsbehörde entscheidet über die erforderlichen Antragsunterlagen. Daher sollte die Verwendung des beigefügten Musters mit der Bauaufsichtsbehörde abgestimmt werden.

2.2Miteigentümer und Berechtigte

20Die Baulast wird durch Erklärung der Eigentumsberechtigten gegenüber der unteren Bauaufsichtsbehörde (Verpflichtungserklärung) begründet. Bei Miteigentum an dem Grundstück ist die Erklärung von allen Miteigentumsberechtigten abzugeben. Ruht auf dem Grundstück ein Erbbaurecht, ist auch eine Verpflichtungserklärung der Erbbauberechtigten erforderlich. Werden Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 ff. BGB) oder beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (§§ 1090 ff. BGB) durch die Baulast beeinträchtigt, ist in der Verpflichtungserklärung hierauf hinzuweisen und es sind schriftliche Einverständniserklärungen der Berechtigten beizufügen. Ebenso ist bei Eintragung einer Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) zu verfahren.

2.3Verbindung mit Bauanträgen

21Baulasterklärungen sind formal unabhängig von anderen Genehmigungsverfahren zur Prüfung vorzulegen. Sie werden in gesonderten Verfahren geprüft. Die Verbindung mit Bauanträgen oder anderen öffentlich-rechtlichen Genehmigungsverfahren ist nicht möglich. Es sind gesonderte Anträge auf eigenen Vordrucken einzureichen. Die Aktenzeichen der Baulasterklärungen unterscheiden sich von den Aktenzeichen der sonstigen Baugenehmigungsverfahren. Die Verfahrensvorschriften für Bauanträge gelten für Baulasteintragungen nicht.

Wirksam eingetragene Baulasten können jedoch eine Voraussetzung für die Annahme eines Bauantrages, die Errichtung eines baugenehmigungsfreien Vorhabens oder die Zulässigkeit der Teilung eines Grundstücks sein. Insofern werden Baulasten häufig in zeitlichem Zusammenhang mit entsprechenden Genehmigungen übernommen.

2.4Ausfertigung der Baulasterklärung

22Baulasterklärungen dürfen von jedem vorbereitet und zur Eintragung vorgelegt werden; Regelungen ähnlich der Bauvorlageberechtigung für Baugenehmigungsverfahren bestehen nicht. Es empfiehlt sich jedoch, die Erklärung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vor Abgabe abzustimmen.

2.5Grundbuchauszüge

23Das Eigentum, das Erbbaurecht und dingliche Rechte müssen bei Entgegennahme der Verpflichtungserklärung durch die Bauaufsichtsbehörde durch Auszüge aus dem Grundbuch nachgewiesen sein. In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass Auszüge, die bei Entgegennahme der Verpflichtungserklärung nicht älter als ein Monat sind, einen ausreichenden Nachweis darstellen. Ist bekannt, dass während dieser Zeit ein Vorgang des Bodenverkehrs stattgefunden hat, so ist ein Grundbuchauszug zu verlangen, der die neuen Rechtsverhältnisse wiedergibt. Ist die Veränderung im Grundbuch noch nicht vollzogen, reichen die entsprechenden notariellen Verträge und Erklärungen (Auflassungen, Erbschein u. ä.) in der Regel aus.

2.6Beglaubigung der Unterschriften

24Die Unterschriften aller Eigentümer des belasteten Grundstücks müssen

a)  vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder

b)  vor ihr anerkannt werden.

c)  Andernfalls müssen sie öffentlich beglaubigt sein.

Nach § 85 Abs. 2 S. 2 HBO dürfen in Hessen Baulasterklärungen beglaubigen:

–  Notare

–  Behörde oder Person nach § 15 Abs. 2 HVGG (u. a. öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und Vermessungsbehörden)

Ist ein Träger öffentlicher Verwaltung Verfahrensbeteiligter, ist eine Beglaubigung nicht erforderlich.

2.7Bevollmächtigte

25Wird eine Verpflichtungserklärung durch eine bevollmächtigte Person abgegeben, so ist eine öffentlich beglaubigte Vollmacht im Original vorzulegen. Die Vollmacht ist zu den Baulastakten zu nehmen.

2.8Anzahl der Kartenauszüge

26Beizufügen ist zweckmäßigerweise in 6-facher Ausfertigung ein maßstabsgerechter Kartenauszug (Mst. 1:500 oder 1:1000) aus der Liegenschaftskarte mit Ortsvergleich. Die große Zahl der Mehrausfertigungen ist notwendig, weil Baulasten an zahlreiche andere Behörden und Betroffene versandet werden müssen. Dazu gehören Katasteramt, Gemeinde, Antragsteller, Begünstigter, Grundbuchamt und Bauaufsicht. Auch Art und Anzahl der Anlagen sind mit der Bauaufsichtsbehörde abzustimmen.

2.9Ortsvergleich auf Kartenauszug

27Der Kartenauszug braucht nicht beglaubigt zu sein, muss jedoch alle bestehenden baulichen Anlagen, auch die nach Vermessungsrecht nicht einmessungspflichtigen Anlagen wie Schuppen etc. enthalten. Durch den Ortsvergleich wird bestätigt, dass alle vorhandenen Gebäude in der Karte eingetragen und alle eingetragenen Gebäude vorhanden sind.

2.10Umfang des Ortsvergleiches

28Der Ortsvergleich muss sich auch auf die Nachbargrundstücke (zumindest auf bauliche Anlagen innerhalb der Abstandsflächen) des belasteten Flurstückes beziehen und ist auch notwendig, wenn das Grundstück unbebaut ist.

2.11Durchführung des Ortsvergleiches

29Der Ortsvergleich für den Auszug aus der Liegenschaftskarte ist vom Katasteramt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchzuführen bzw. zu bestätigen. Ob eine Bestätigung des mit der Errichtung des Vorhabens beauftragten bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers anerkannt wird, bleibt dem Ermessen der zuständigen Bauaufsicht überlassen.

2.12Lagepläne zum Bauantrag

30Amtliche „Lagepläne zum Bauantrag“ sind nicht erforderlich.

2.13Kopien von Kartenauszüge

31Die Kartenauszüge können für diese Zwecke vom Antragsteller selbst kopiert werden.

2.14Mehrere Baulasterklärungen auf einer Erklärung

32Die Kombination verschiedener Baulasten in einer Erklärung ist möglich. Es muss jedoch für jedes betroffene Flurstück eine gesonderte Baulasterklärung abgegeben werden.

2.15Bestimmtheit

33Die öffentlich-rechtliche Verpflichtung ist eindeutig zu formulieren.

2.16Darstellung der Baulastflächen

34In die Auszüge aus der Liegenschaftskarte mit Ortsvergleich sind die Baulastflächen vermasst und maßstabsgerecht einzutragen. Sie sind zu schraffieren und mit einem „B“ im Kreis zu kennzeichnen. Die Eintragung dieser Flächen mit roter Farbe ist erwünscht.

2.17Wirksamkeit der Baulast

35Die Baulast wird nicht schon mit Entgegennahme der Erklärung durch die untere Bauaufsichtsbehörde wirksam, sondern erst mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis. Die Eintragung in das Baulastenverzeichnis ist konstitutiv (§ 85 Abs. 1 S. 2 HBO).

2.18Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis

36Einsicht in das Baulastenverzeichnis kann nehmen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Wird eine schriftliche Einverständniserklärung aller Eigentümer vorgelegt, ist ein berechtigtes Interesse nachgewiesen. Das gleiche gilt für die Einsicht in die Baulastakten, soweit dies zur Feststellung des Inhalts und Umfangs der Baulast erforderlich ist. Ein berechtigtes Interesse kann unter anderem bei den dinglich Berechtigten am Grundstück sowie bei kaufinteressierten Personen und künftigen Hypotheken- und Grundschuldgläubigern angenommen werden; bei Notaren ist allgemein von einem berechtigten Interesse auszugehen. Soweit die Einsicht gestattet ist, können Abschriften oder Auszüge gefordert werden.

2.19Prüfungsverfahren der Baulasterklärungen

37Das Baulastenverzeichnis wird bei der für das Grundstück örtlich zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde nach den gleichen Grundsätzen wie das Grundbuch geführt.

2.20Zurückweisung

38Die untere Bauaufsichtsbehörde weist rechtlich unzulässige, unrichtige, unvollständige oder sonst mangelhafte Verpflichtungserklärungen gebührenpflichtig zurück; das gilt auch, wenn offensichtlich, z. B. nach den Eintragungen im Grundbuch, sonstige Rechte am Grundstück durch die Baulast verletzt werden, ohne dass eine Einverständniserklärung der Berechtigten vorliegt.

Bei behebbaren Mängeln soll die untere Bauaufsichtsbehörde Gelegenheit geben, die Erklärung richtig zu stellen oder zu ergänzen.

2.21Zeitpunkt der Baulasterklärungen

39Vor der rechtskräftigen Eintragung einer erforderlichen Baulast können Baugenehmigungen nicht erteilt werden. Das Eintragungsverfahren sollte deshalb vor Abgabe eines...

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 23.8.2023
• Zusatzinfo: 16 Abb.
• Verlagsort: Stuttgart
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Recht / Steuern ► Öffentliches Recht
• Schlagworte: Bauordnungsrecht • Baurecht • Baurechtspraxis • Hessen
• ISBN-10: 3-555-02291-1 / 3555022911
• ISBN-13: 978-3-555-02291-8 / 9783555022918