Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken (eBook)
308 Seiten
Haufe Verlag
978-3-648-17337-4 (ISBN)
Dr. Stefan Fahrländer ist Volkswirt. Er gründet im Januar 2006 die Fahrländer Partner Raumentwicklung und unterrichtet an der Universität Zürich und der Universität Stuttgart. Er ist zudem in der Schweiz als Gerichtsexperte auf dem Fachgebiet der Immobilienbewertung zertifiziert.
Stefan Fahrländer Dr. Stefan Fahrländer ist Volkswirt. Er gründet im Januar 2006 die Fahrländer Partner Raumentwicklung und unterrichtet an der Universität Zürich und der Universität Stuttgart. Er ist zudem in der Schweiz als Gerichtsexperte auf dem Fachgebiet der Immobilienbewertung zertifiziert. Bernhard Metzger Dipl.-Ing. (FH) Bernhard Metzger ist freier Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Mitglied im LVS, BGDS und BBauSV und Autor einschlägiger Fachliteratur. Kersten Stieringer Dr.-Ing. Kersten Stieringer ist seit 2015 Immobiliengutachter bei der VR Wert GmbH. Davor war er Immobiliengutachter im Kreditmanagement bei der Sparkasse Pforzheim Calw und als Financial Analyste Real Estate tätig.
3.2 Ermittlung des Bodenwerts in sechs Schritten
Wer den Bodenwert bestimmen will, hat in der Regel folgende Schritte vor sich, da der Bodenrichtwert meistens an die tatsächlichen Gegebenheiten des zu bewertenden Grundstücks angepasst werden muss:
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Die eigenen wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks klären
-
Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss einholen
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Auf den Wertermittlungsstichtag umrechnen
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Die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) infolge unterschiedlich zulässiger baulicher Nutzungen umrechnen
-
Weitere mögliche Schritte:
-
Berücksichtigung von Form und Größe des Grundstücks
-
Berücksichtigung des Entwicklungszustands von Grund und Boden
-
Berücksichtigung des Erschließungszustands
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Berücksichtigung der Bodenbeschaffenheit
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Berücksichtigung der Umgebungsinfrastruktur
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Unwirtschaftliche Bebauung, Liquidation
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Bodenwert bzw. Verkehrswert ermitteln
3.2.1 Die eigenen wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks klären
Beispiel
Grundstücksgröße: 600 m2, Quellen, zum Beispiel Liegenschaftskataster oder Grundbuchauszug
| Grundstücksform | Zum Beispiel rechteckig |
| Grundstückslage | Zum Beispiel Eckgrundstück |
| Wertrelevante Geschossflächenzahl | WGFZ 0,5; Quelle, zum Beispiel Bauamt, eigene Berechnung (Bebauungsplan) |
| Erschließungszustand | ebf (erschließungsbeitragsfrei) |
| Entwicklungszustand | Baureifes Land |
3.2.2 Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss einholen
Der zuständige Gutachterausschuss informiert über den Bodenrichtwert, zum Beispiel in Form einer Bodenrichtwertkarte, die in der Regel in Zonen unterteilt ist. Damit steht zum Beispiel folgende Auskunft zur Verfügung:
Beispiel
| Wertrelevante Geschossflächenzahl | WGFZ 0,6 |
| Erschließungszustand | ebf (erschließungsbeitragsfrei) |
| Stichtag des Bodenrichtwerts | 31.12.2021 |
| Bodenrichtwert | 400 EUR/m2 |
| Entwicklungszustand | Baureifes Land |
Über die Grundstücksgröße, Grundstücksform und Grundstückslage werden nicht immer Angaben gemacht.
Die Auskünfte bzw. Angaben der wertbeeinflussenden Merkmale können sehr unterschiedlich sein. Häufig sind Angaben, die vom Gutachterausschuss erteilt werden, in größeren Städten – aufgrund der größeren Anzahl an Verkäufen – umfangreicher als in kleinen Gemeinden.
Wichtig
Je umfangreicher das zur Verfügung gestellte Zahlenmaterial ist, desto genauer kann der Bodenwert Ihres Grundstücks bestimmt bzw. angepasst werden.
3.2.3 Auf den Wertermittlungsstichtag umrechnen
Die Begutachtung bezieht sich immer auf einen Wertermittlungsstichtag. Das bedeutet, dass die zu diesem Zeitpunkt vorherrschenden Wertverhältnisse maßgeblich sein sollen. In der Regel ist dieser Zeitpunkt die Gegenwart (Datum der Besichtigung/Datum der Gutachtenerstellung). Die Umrechnung kann mithilfe von Indizes erfolgen.8
Der Bodenpreisindex ist die Verhältniszahl, die die Relation von (durchschnittlichen) Bodenpreisen zu verschiedenen Zeitpunkten bestimmt. Dabei wird der recherchierte Wert auf der Grundlage eines Basiszeitraums (zum Beispiel 2000) aktualisiert.
Der Bodenpreisindex kann regional sehr unterschiedlich ausfallen. Es empfiehlt sich daher, jeweils den ortsspezifischen Bodenpreisindex beim zuständigen Gutachterausschuss anzufordern; Grundstücksmarktberichte enthalten diese in der Regel auch.
Beispiel
Die Stadt xy gibt zum Beispiel für Wohnbaugrundstücke9 folgende Bodenpreisindizes an:
| Preisentwicklung bei Bauland Basis: 2000 = 100 (Jahresmittelwert) |
| Jahr | Index | Jahr | Index |
| 2000 | 100,0 | 2012 | 172,1 |
| 2001 | 107,5 | 2013 | 194,5 |
| 2002 | 107,5 | 2014 | 212,0 |
| 2003 | 102,1 | 2015 | 237,4 |
| 2004 | 104,1 | 2016 | 275,4 |
| 2005 | 104,6 | 2017 | 316,7 |
| 2006 | 108,8 | 2018 | 351,6 |
| 2007 | 114,3 | 2019 | 379,7 |
| 2008 | 120,0 | 2020 | 387,3 |
| 2009 | 120,5 | 2021 | 401,2 |
| 2010 | 132,6 | 2022 | 397,4 |
| 2011 | 145,9 | 2023 | 391,5 |
Es wurde ein Bodenrichtwert in Höhe von 400 EUR/m2 mit Stichtag des Bodenrichtwerts 31.12.2021 (Index: 401,2; Basis 2000) recherchiert. Welcher Bodenwert ergibt sich zum 01.01.2023 (Index: 397,4; Basis 2000)?
|
| Stichtag des Bodenrichtwerts | Wertermittlungsstichtag |
| Index (Basis 2000) | 401,2 | 397,4 |
| Bodenwert EUR/m2 | 400 EUR/m2 | 400 EUR/m2 × 397,4 / 401,2 = 396 EUR/m2 |
Entsprechend kann auch verfahren werden, wenn der Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtags in der Vergangenheit liegt.
Es wurde ein Bodenrichtwert in Höhe von 400 EUR/m2 mit Stichtag des Bodenrichtwerts 31.12.2021 (Index: 401,2; Basis 2000) recherchiert. Welcher Bodenwert ergibt sich zum 01.01.2012 (Index: 145,9; Basis 2000)?
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| Stichtag des Bodenrichtwerts | Wertermittlungsstichtag |
| Index (Basis 2000) | 401,2 | 145,9 |
| Bodenwert EUR/m2 | 400 EUR/m2 | 400 EUR/m2 × 145,9 / 401,2 = 145 EUR/m2 |
3.2.4 Die (wertrelevante) Geschossflächenzahl umrechnen
Die bauliche Nutzung eines Grundstücks wird insbesondere durch die Geschossflächenzahl (GFZ) angegeben; in der Regel werden Bodenrichtwerte unter Bezugnahme auf die WGFZ ausgewiesen. Die GFZ sagt aus, wie viele Quadratmeter Geschossfläche bezogen auf die Grundstücksfläche bebaut werden dürfen, und ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert. Die GFZ ist in der Regel im Bebauungsplan aufgeführt. Sofern der Bebauungsplan die Geschossfläche ausweist, kann die GFZ über die einfach Grundstücksgröße errechnet werden. Alternativ ist sie auf Basis von Bau- und Grundrissplänen, Flächenberechnungen oder – bei komplexeren Grundrissen – unter Zuhilfenahme von Digitalisierungssoftware zu bestimmen.
Beispiel
| Grundstücksgröße | 600 m2 |
| Geschossfläche | 300 m2 |
Sofern das Maß der zulässigen baulichen Nutzbarkeit des Bodenrichtwertgrundstücks gegenüber dem zu bewertenden Grundstück abweicht, kann der dadurch bedingte Wertunterschied mithilfe von Umrechnungskoeffizienten auf Grundlage der realisierbaren, in der Regel wertrelevanten Geschossflächenzahl (WGFZ10) umgerechnet werden. Häufig können diese Umrechnungsfaktoren, teilweise sogar mit genauen Umrechnungsformeln zur Anwendung auf das zu bewertende Grundstück, beispielsweise aus den Jahresberichten der Gutachterausschüsse entnommen...
| Erscheint lt. Verlag | 2.5.2024 |
|---|---|
| Reihe/Serie | Haufe Praxisratgeber | Haufe Praxisratgeber |
| Verlagsort | Freiburg |
| Sprache | deutsch |
| Themenwelt | Recht / Steuern ► Privatrecht / Bürgerliches Recht ► Sachenrecht |
| Schlagworte | Bauland • Bernhard Metzger • Ertragswertverfahren • Grundstück • Grundstückswert • Grundstückswertermittlung • Gutachten • Immobilien • Immobilienwertermittlung • ImmoWert • Kersten Stieringer • Plausibilitätskontrolle • Preis • Sachwertverfahren • Sensitivitätsanalyse • Stefan Fahrländer • Verfahrenswert • Vergleichswertverfahren • Verkehrswert • Wertermittlung |
| ISBN-10 | 3-648-17337-5 / 3648173375 |
| ISBN-13 | 978-3-648-17337-4 / 9783648173374 |
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