Immobilienmanagement in Nonprofit-Organisationen (eBook)
XXII, 256 Seiten
Betriebswirtschaftlicher Verlag Gabler
978-3-8349-8614-6 (ISBN)
Dr. Uwe Heller promovierte bei Prof. Dr. Dieter Witt am Lehrstuhl für Dienstleistungsökonomik an der Technischen Universität München.
Dr. Uwe Heller promovierte bei Prof. Dr. Dieter Witt am Lehrstuhl für Dienstleistungsökonomik an der Technischen Universität München.
Geleitwort 6
Vorwort 7
Inhaltsverzeichnis 8
Abbildungsverzeichnis 14
Tabellenverzeichnis 18
Abkürzungsverzeichnis 19
I. Einleitung 21
A. Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit 21
B. Vorgehensweise und Aufbau der Arbeit 23
II. Nonprofit-Organisationen und Management immobiliarer Ressourcen – Begriffliche und konzeptionelle Grundlagen 27
A. Untersuchungsgegenstand Nonprofit-Organisationen 27
1. Begriff Nonprofit-Organisation und Abgrenzung von erwerbswirtschaftlichen Unternehmen 27
2. Typeneinteilung von Nonprofit-Organisationen nach Betätigungsfeldern 31
3. Ehrenamtliche Mitarbeiter als typisches Organisationsmerkmal 35
B. Grundlagen zu Immobilien und zum Immobilienmanagement 41
1. Betrachtungsgegenstand Immobilie 41
a) Charakterisierung des Wirtschaftsgutes Immobilie 41
b) Der Immobilienbegriff aus rechtlicher, sozialer und betriebswirtschaftlicher Perspektive 43
c) Der Lebenszyklus von Immobilien 48
d) Systematisierung von Immobilien anhand des Bebauungszustands sowie grundsätzlicher und spezifischer Nutzungsarten 51
e) Erläuterung und Spezifizierung immobilienbezogener Maßgrößen 54
(1) Darstellung und Systematisierung immobilienbezogener Flächen 54
(2) Darstellung und Systematisierung immobilienbezogener Kosten 55
2. Immobilienmanagement – Gegenstand und Begriffsabgrenzung 57
a) Begriffsvielfalt – Zwei Ansätze zur Strukturierung immobilienwirtschaftlicher Managementbegriffe 58
b) Einordnung immobilienwirtschaftlicher Managementbegriffe und -disziplinen 61
3. Immobilienwirtschaftliches Managementkonzept für erwerbswirtschaftliche Unternehmen: Corporate Real Estate Management 66
a) Fünf Entwicklungsstufen im Corporate Real Estate Management 68
b) Phasenbezogene Aufgabenfelder und Ziele des Corporate Real Estate Managements 69
(1) Immobilienbereitstellung – Darstellung und Diskussion grundsätzlicher Bereitstellungsmöglichkeiten 70
(2) Immobilienbewirtschaftung – Immobilienbezogene Aufgabenund Optimierungsbereiche in der Nutzungsphase 77
(3) Immobilienverwertung – Monetarisierung von Unternehmensimmobilien 81
III. Überblick über das Immobilienvermögen und -management in deutschen Nonprofit-Organisationen – eine quantitative Untersuchun 86
A. Ziele, Vorgehensweise und Methodik der quantitativen Untersuchung 86
1. Zielsetzung der Befragung 86
2. Untersuchungsablauf 87
3. Erhebungsmethode und Stichprobe 88
4. Konzeption des Fragebogens und Auswertungsmethodik 90
B. Darstellung und Interpretation der Ergebnisse 94
1. Beteiligung an der Befragung und Charakterisierung der Teilnehmer 94
2. Ergebnisse zum Immobilienbestand 101
a) Quantitative Darstellung des Immobilienbestandes 101
b) Eigentumsverhältnisse im Immobilienbestand 105
c) Weitere Charakterisierung der betriebseigenen Immobilien 107
3. Zum Management betriebseigener Immobilien 111
a) Die Bedeutung von Immobilien innerhalb der Organisationsführung 111
b) Flächenerfassung und Instandhaltungsmanagement 113
c) Die Vermögensund Kostendimension 118
d) Zur Organisation des Immobilienmanagements 121
e) Zentrale Herausforderungen im Immobilienmanagement 126
C. Zusammenfassung der zentralen Ergebnisse und Schlussfolgerung: Kirchliche und soziale Organisationen im Fokus der weiteren Be 127
IV. Charakteristika der Immobilien und Rahmenbedingungen des Immobilienmanagements in kirchlichen und sozialen Organisationen 129
A. Typisierung und Eigenarten des Immobilienbestandes kirchlicher und sozialer Organisationen 129
1. Heterogenität des Immobilienbestandes und Spezifität der Immobilienarten 129
2. Komplexität der Eigentumsverhältnisse und Verfügungsrechte 134
3. Widmungsvermögen als Eigenart 137
B. Zur Notwendigkeit einer Neuausrichtung der Immobilienstrategie für kirchliche und soziale Organisationen 143
1. Ursachen einer angespannten Wettbewerbssituation im Bereich sozialer Dienstleistungen 144
a) Kürzung finanzieller Zuwendungen 145
b) Veränderungen in der staatlichen Förderpolitik 146
2. Wandel der Rahmenbedingungen eines kirchlichen Immobilienmanagements 151
a) Rückläufige Kirchensteuereinnahmen 151
b) Veränderte Lebensräume und -situationen 154
V. Entwicklung immobilienbezogener Strategien für kirchliche und soziale Nonprofit-Organisationen auf der Grundlage einer qualitativen Untersuchung 160
A. Zielsetzung, Methodik und Vorgehensweise der qualitativen Untersuchung 160
1. Zielsetzung der Untersuchung 160
2. Forschungsmethodik und Ablauf der Untersuchung 161
3. Datenaufbereitung 165
B. Orientierung an der strategischen Gesamtausrichtung der Organisation 166
1. Analyse der Ausgangssituation 167
2. Zielorientierung als Voraussetzung inhaltlicher und struktureller Schwerpunktsetzung 169
3. Stärkung des Ressourcenbewusstseins 173
C. Komponenten eines strategischen Immobilienplanungsprozesses 174
1. Immobilienbestandserfassung als Voraussetzung weiterführender Analysen und Strategieformulierungen 177
a) Informationsgewinnung durch Beschaffung immobilienspezifischer und -relevanter Daten 177
b) Immobilieninformationssystem zur effizienten Informationsverarbeitung 181
2. Flächenanalyse und -planung – Bestimmung des Flächenbedarfs und Abgleich mit dem Flächenbestand 185
a) Flächenbedarfsermittlung 186
b) Flächenoptimierung – Abgleich zwischen Flächenbedarf und -bestand 189
3. Immobilien-Portfolioanalyse – Einordnung der Immobilien in ein zukünftiges Bestandsportfolio und ein verwertbares Portfolio 191
a) Unterscheidung zwischen betrieblich genutzten Immobilien und Immobilien zur Kapitalanlage 191
b) Bewertung des Immobilienportfolios 192
4. Strategien zur Bereitstellung von Immobilien – Eigentums-, Kaufund Finanzierungsentscheidung als Teilentscheidungsprozesse 197
a) Eigentumsentscheidung 199
b) Kaufentscheidung 204
c) Finanzierungsentscheidung 205
5. Optimierung der Immobilienbewirtschaftung – Instrumente zur Identifikation und Erschließung von Kostensenkungspotentialen 208
a) Kennzahlenanalyse 209
b) Lebenszykluskostenrechnung 214
c) Instandhaltungsplanung 216
6. Strategien zur Verwertung von Immobilien 220
a) Verwertungsoptionen für Kirchengebäude – von Nutzungspartnerschaften bis zum Abriss des Kirchengebäudes 220
b) Desinvestitionsüberlegungen für andere Immobilienarten des verwertbaren Portfolios 224
c) Restrukturierung der Eigentümerposition von Immobilien des Bestandsportfolios 225
7. Organisatorische Aspekte des Immobilienmanagements 226
VI. Zusammenfassung 232
Anhang 239
Anhang 1: Fragebogen und Rücklaufformular 239
Anhang 2: Weitere Abbildungen zur quantitativen Untersuchung 244
Anhang 3: Interviewleitfaden zur qualitativen Untersuchung 248
Quellenverzeichnis 251
Gesetze, Verordnungen, Verträge 274
Verzeichnis der Internetquellen 275
I. Einleitung (S. 1)
A. Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit
Nonprofit-Organisationen (NPO) sind als Intermediäre zwischen Staat und Markt in unserem Gesellschafts- und Wirtschaftssystem fest verankert und in nahezu allen Lebensbereichen, sei es im Sozial- und Gesundheitswesen, im Umwelt-, Sport-, Wirtschafts-, politischen oder kirchlichen Bereich anzutreffen.
In der betriebswirtschaftlichen Forschung werden NPO als institutioneller Untersuchungsgegenstand ihrer hohen gesellschaftlichen, politischen und wirtschaftlichen Bedeutung jedoch kaum gerecht. Das liegt vor allem daran, dass sich die Betriebswirtschaftslehre traditionell auf den Objektbereich der erwerbswirtschaftlichen Betriebe konzentriert.
Der ökonomische Stellenwert von Nonprofit-Organisationen kann anhand folgender statistischer Größen verdeutlicht werden: Im Rahmen des „John Hopkins Comparative Nonprofit Sector Project“ wurde ein Anteil der Ausgaben des Nonprofit-Sektors von fast 4 % am Bruttosozialprodukt ermittelt, gleichzeitig waren nahezu 5 % aller Beschäftigten in Deutschland in privaten NPO tätig. Allein die sechs Spitzenverbände der Freien Wohlfahrtspflege zählten im Jahr 2004 zusammen mehr als 1,4 Millionen hauptamtliche Mitarbeiter und nahezu 100.000 Einrichtungen aus den Bereichen Jugend-, Alten-, Behinderten-, Gesundheits- und Familienhilfe.
Darüber hinaus gehören die beiden großen Kirchen als weitere bedeutende Nonprofit-Organisationen in Deutschland mit einem jeweils mehrere hunderttausend Hektar großen Grundbesitz gemeinhin zu den größten Immobilienbesitzern in Deutschland. Die vorliegende Arbeit befasst sich mit dem Management immobiliarer Ressourcen in Nonprofit-Organisationen. In den vergangenen zwei Jahrzehnten hat sich in erwerbs-wirtschaftlichen Unternehmen ein Paradigmenwechsel im Umgang mit betrieblich genutzten Immobilien vollzogen.
International tätige Konzerne wie IBM oder ABB gelten mit ihren Ansätzen zur aktiven Steuerung ihrer Unternehmensimmobilien als Pioniere. In Forschung und Praxis hat sich das immobilienwirtschaftliche Managementkonzept des „Corporate Real Estate Management“ (CREM) entwickelt, bei dem der Wertbeitrag von Unternehmensimmobilien für den wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens im Vordergrund steht. In empirischen Untersuchungen zu immobilienwirtschaftlichen Fragestellungen wurde aufgezeigt, dass in erwerbswirtschaftlichen Organisationen Immobilienkosten oftmals den größten Kostenblock nach den Personalkosten darstellen.
Angesichts dieser Erkenntnis wurde seit Mitte der 1990er Jahre auch in deutschen Großunternehmen ein Bewusstseinswandel eingeleitet. Immobilien werden zunehmend als eine wichtige strategische Ressource erkannt, sodass ein Trend von der klassischen, eher passiv eingestellten Liegenschaftsverwaltung, hin zu einem aktiven und strategisch orientierten Immobilienmanagement festzustellen ist.
Es stellt sich die Frage, ob auch innerhalb der Betriebe des Nonprofit-Sektors Kostensenkungs- und Effizienzpotentiale durch ein systematischeres Immobilienmanagement erschlossen werden können. Zu beobachtende Veränderungen der Umfeldbedingungen wie etwa eine zunehmende Internationalisierung, ein steigender Wettbewerb oder rückläufige Mitgliederentwicklungen setzen viele NPO zunehmend unter Druck, ihre Ressourcen effizient einzusetzen.
Angesichts dieser Herausforderungen ist ein Umdenken in der Führung privater NPO und eine stärkere Berücksichtigung betriebswirtschaftlicher Instrumentarien erforderlich, um mit deren Hilfe die Professionalität der Organisationsführung zu steigern und Kostensenkungspotentiale zur Entschärfung der angespannten Wettbewerbsrespektive Finanzlage aufzudecken. Eine unreflektierte Übernahme erwerbswirtschaftlicher Managementkonzepte kann aufgrund der Komplexität und Eigenarten von Nonprofit-Organisationen jedoch kaum zielführend sein.
Erscheint lt. Verlag | 10.3.2010 |
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Reihe/Serie | NPO-Management | NPO-Management |
Zusatzinfo | XXII, 256 S. |
Verlagsort | Wiesbaden |
Sprache | deutsch |
Themenwelt | Medizin / Pharmazie |
Betriebswirtschaft / Management ► Spezielle Betriebswirtschaftslehre ► Immobilienwirtschaft | |
Wirtschaft ► Betriebswirtschaft / Management ► Unternehmensführung / Management | |
Schlagworte | Effizienz • Immobilienplanungsprozess • Immobilienstrategie • Kirchen • Kostensenkungspotential • Nonprofit • Non Profit Organisation |
ISBN-10 | 3-8349-8614-3 / 3834986143 |
ISBN-13 | 978-3-8349-8614-6 / 9783834986146 |
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