Praxishandbuch Immobiliensteuerrecht (eBook)

Erwerb, Verwaltung, Veräußerung

Michael Marquardt, Johann Wagner (Herausgeber)

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2017 | 1. Aufl. 2017
XXVII, 448 Seiten
Springer Fachmedien Wiesbaden (Verlag)
978-3-658-10418-4 (ISBN)

Infos

Dieses Werk informiert in übersichtlicher Form über alle steuerlich relevanten Themen im Rahmen der Immobilienwirtschaft. Dabei werden sowohl die betreffenden Steuerarten im Einzelnen untersucht als auch die relevanten Transaktionen (Erwerb, Einkunftserzielung, Veräußerung etc.). Die Autoren differenzieren nach der jeweiligen Rechtsträgerschaft des Steuerschuldners (inländischer vs. ausländischer Investor, Personengesellschaft, Immobilienfonds, REIT-AGs). Aufbau und Darstellungsweise unterstützen die unmittelbare Anwendung der gegebenen Ratschläge in der Praxis.

Dr. Michael Marquardt ist Partner der Rechtsanwaltssozietät Gleiss Lutz in Frankfurt am Main. Er berät schwerpunktmäßig bei der Steuergestaltung von Unternehmens-, Finanzierungs- und Immobilientransaktionen sowie im Bereich Compliance und Steuerstreitigkeiten.

Dr. Johann Wagner ist Partner der Rechtsanwaltssozietät Gleiss Lutz in Hamburg. Er berät Mandanten in allen Fragen des deutschen und internationalen Steuerrechts. Der Schwerpunkt seiner Tätigkeit liegt in der steuerlichen Beratung bei M&A- und Immobilien-Transaktionen, Um- und Restrukturierungen sowie im Insolvenzsteuerrecht.

Inhalt

Vorwort 5
Inhaltsverzeichnis 6
Abkürzungsverzeichnis 21
Autorenverzeichnis 20
Teil I Grundlagen des Immobiliensteuerrechts 26
1 Immobilien im Steuerrecht 27
1.1Grund und Boden und Gebäude 28
1.1.1Zivilrechtlicher Blickwinkel: Rechtliche Einheit 28
1.1.2Steuerrechtlicher Blickwinkel: Verschiedene Wirtschaftsgüter 28
1.1.2.1 Gebäude 29
1.1.2.2 Grund und Boden 30
1.1.2.3 Weitere Aufteilung in Wirtschaftsgüter 30
1.1.3Rechtliches und wirtschaftliches Eigentum 30
1.1.3.1 Rechtliches Eigentum 31
1.1.3.2 Wirtschaftliches Eigentum 31
1.1.4Gebäude auf fremdem Grund und Boden 32
1.1.4.1 Allgemeine Grundsätze steuerrechtlicher Behandlung 33
1.1.4.2 Behandlung im Rahmen ausgewählter Steuerbereiche 34
1.1.4.2.1 Bewertungsrecht 34
1.1.4.2.2 Grunderwerbsteuer 34
1.1.4.2.3 Umsatzsteuer 34
1.1.4.2.4 Bilanzierung im Rahmen der Ertragsteuern 34
1.1.5Weitere praxisrelevante Einzelfälle zur Frage wirtschaftlichen Eigentums 35
1.1.5.1 Miete und Pacht 35
1.1.5.2 Immobilienleasing 35
1.1.5.3 Ein- und Umbauten 38
1.1.5.4 Übertragung von Grundstücken 38
1.1.5.5 Nießbrauch und Erbbaurecht 38
1.2Dingliche Rechte an Immobilien 38
1.2.1Wohnungs- und Teileigentum 39
1.2.1.1 Zivilrechtlicher Inhalt 39
1.2.1.2 Steuerrechtliche Behandlung 40
1.2.2Erbbaurecht 40
1.2.2.1 Zivilrechtlicher Inhalt 40
1.2.2.2 Steuerrechtliche Behandlung 41
1.2.2.2.1 Grundstück im Betriebsvermögen 41
1.2.2.2.2 Grundstück im Privatvermögen 41
1.2.2.2.3 Grunderwerbsteuer 42
1.2.3Nießbrauch 42
1.2.3.1 Zivilrechtlicher Inhalt 42
1.2.3.2 Ertragsteuerrechtliche Behandlung 43
1.2.3.2.1 Zurechnung des Grundstücks 43
1.2.3.2.2 Zurechnung von Erträgen und Aufwendungen 44
1.2.3.2.2.1 Zuwendungsnießbrauch 44
1.2.3.2.2.2 Vorbehaltsnießbrauch 45
1.2.3.2.2.3 Vermächtnisnießbrauch 46
1.2.3.2.2.4 Sicherungsnießbrauch 46
1.2.3.3 Behandlung im Rahmen sonstiger Steuerarten 46
1.3Vermögenszuordnung 46
1.3.1Betriebs- oder Privatvermögen 47
1.3.1.1 Privatvermögen 47
1.3.1.2 Notwendiges und gewillkürtes Betriebsvermögen 48
1.3.1.2.1 Notwendiges Betriebsvermögen 48
1.3.1.2.2 Gewillkürtes Betriebsvermögen 48
1.3.1.3 Gemischte Nutzung 49
1.3.1.4 Sonderfall: Personengesellschaften 50
1.3.1.5 Abgrenzung: Freiberufliches Betriebsvermögen, Land- und Forstwirtschaft 51
1.3.2Immobilien im gewerblichen Betriebsvermögen 52
1.3.2.1 Anlage- und Umlaufvermögen 52
1.3.2.1.1 Begriff 52
1.3.2.1.1.1 Anlagevermögen 52
1.3.2.1.1.2 Umlaufvermögen 53
1.3.2.1.2 Maßgeblicher BeurteilungszeitpunktUmwidmung 53
1.3.2.2 Anschaffungskosten (auch: Anliegerbeiträge) 54
1.3.2.2.1 Bestimmung des Umfangs der Anschaffungskosten 54
1.3.2.2.2 Aufteilung von Anschaffungskosten 55
1.3.2.2.3 Erschließungs-Anliegerbeiträge 56
1.3.2.3 Herstellungskosten 57
1.3.2.4 Einlagen und Entnahmen 58
1.3.2.4.1 Einlagen 59
1.3.2.4.1.1 Gegenstand der Einlage (Einlagefähigkeit) 59
1.3.2.4.1.2 Weitere Voraussetzungen der Einlage 60
1.3.2.4.1.3 Gewinnneutralität der Einlagen 61
1.3.2.4.1.4 Folge der Einlage 62
1.3.2.4.1.5 Sonderfall: Verdeckte Einlage in Kapitalgesellschaften 62
1.3.2.4.2 Entnahmen 63
1.3.2.4.2.1 Gegenstand der Entnahme (Entnahmefähigkeit) 64
1.3.2.4.2.2 Gewinnneutralität der Entnahme 64
1.3.2.4.2.3 Weitere Voraussetzungen der Entnahme 64
1.3.2.4.2.4 Entnahme und Umsatzsteuer 65
1.3.2.5 Betriebsvorrichtungen 65
1.3.2.5.1 Begriff 65
1.3.2.5.2 Konsequenzen der Selbstständigkeit 66
1.3.2.5.3 Bedeutung der Abgrenzung 66
1.3.2.5.4 Praxisrelevante Einzelfälle 67
1.4Qualifizierung von Immobilieneinkünften 67
1.4.1Einkünfte aus Gewerbebetrieb 68
1.4.2Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) 69
1.4.3Sonstige (freiberufliche Tätigkeit, Land- und Forstwirtschaft, Kapitaleinkünfte (vGA), Arbeitslohn, wiederkehrende Bezüge) 69
1.4.3.1 Freiberufliche Tätigkeit (§ 18 EStG) 70
1.4.3.2 Land- und Forstwirtschaft (§ 13 EStG) 70
1.4.3.3 Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) 71
1.4.3.4 Arbeitslohn (§ 19 EStG) 72
1.4.3.5 Sonstige Einkünfte (§ 22 EStG) 72
Literatur 73
2 Einkommen-, Körperschaft- und Gewerbesteuer 75
2.1Gewerbliche Tätigkeit vs. Vermögensverwaltung 75
2.1.1Gewerbebetrieb 76
2.1.1.1 Begriff des Gewerbebetriebs 76
2.1.1.2 Vermietung und Verpachtung von Grundvermögen nur ausnahmsweise Gewerbebetrieb 76
2.1.1.3 Vermietung im Rahmen einer Betriebsaufspaltung ist Gewerbebetrieb 79
2.1.1.3.1 Grundlagen 79
2.1.1.3.2 Sachliche Verflechtung 80
2.1.1.3.3 Personelle Verflechtung 81
2.1.1.3.4 Rechtsfolgen der Betriebsaufspaltung 82
2.1.2Sonderfall: Gewerblicher Grundstückshandel 84
2.1.2.1 Entwicklung der Rechtsfigur des gewerblichen Grundstückshandels 84
2.1.2.2 Merkmale des gewerblichen Grundstückshandels 85
2.1.2.3 Rechtsfolgen des gewerblichen Grundstückshandels 89
2.1.3Vermögensverwaltung und Ausgliederung gewerblicher Tätigkeiten 90
2.1.3.1 Begriff und Folgen der Vermögensverwaltung 90
2.1.3.2 Erhalt der Vermögensverwaltung durch Ausgliederung gewerblicher Tätigkeiten 91
2.2Einkünfteermittlung 92
2.2.1Arten der Einkünfteermittlung 92
2.2.1.1 Betriebsvermögensvergleich 92
2.2.1.2 Überschussrechnung 93
2.2.2BetriebseinnahmenEinnahmen 95
2.2.3BetriebsausgabenWerbungskosten 96
2.2.3.1 Absetzungen für Abnutzung 96
2.2.3.1.1 Kaufpreisaufteilung bei einem bebauten Grundstück 97
2.2.3.1.2 Beginn und Ende der AfA 99
2.2.3.1.3 Umfang der AfA 99
2.2.3.1.4 AfA bei nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten 100
2.2.3.1.5 Unterlassene oder überhöhte AfA 101
2.2.3.1.6 Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten (§ 7h EStG) 101
2.2.3.1.7 Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen (§ 7i EStG) 103
2.2.3.2 Erhaltungsaufwand 103
2.2.3.3 Schuldzinsen und Finanzierungskosten 104
2.2.4Gewerbesteuerkürzung bei Grundbesitz 106
2.2.4.1 Kürzung für Grundbesitz im Betriebsvermögen 106
2.2.4.2 Erweiterte Kürzung bei Grundstücksunternehmen 108
2.2.4.2.1 Grundlagen 108
2.2.4.2.2 Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes 110
2.2.4.2.2.1 Eigener Grundbesitz 110
2.2.4.2.2.2 Verwaltung und Nutzung 111
2.2.4.2.2.3 Ausschließlichkeitsgebot und gestattete Nebentätigkeiten 112
2.2.4.2.3 Ausschlusstatbestände für die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung 121
2.2.4.2.3.1 Grundstücke im Dienste eines Gesellschafters oder Genossen 121
2.2.4.2.3.2 Sondervergütungen an Mitunternehmer (ausgenommen Vergütungen für die Überlassung von Grundbesitz) 123
2.2.4.2.3.3 Gewinne aus der Aufdeckung stiller Reserven 124
2.2.4.2.3.4 Veräußerungs- oder Aufgabegewinne 126
2.2.4.2.4 Ermittlung und Umfang des Kürzungsbetrags 128
2.2.4.2.5 Besondere Fallkonstellationen 130
2.2.4.2.5.1 Betriebsaufspaltung 130
2.2.4.2.5.2 Immobilienleasing 130
2.2.4.2.5.3 Organschaft 131
2.3Immobilienfinanzierung 131
2.3.1Arten der Immobilienfinanzierung 132
2.3.2Abzugsfähigkeit von Finanzierungsaufwendungen 132
2.3.2.1 Grundsatz 132
2.3.2.2 Zinsschranke 133
2.3.2.2.1 Grundlagen der Abzugsbeschränkung 133
2.3.2.2.2 Ausnahmen 135
2.3.2.2.3 Zinsvortrag und EBITDA-Vortrag 137
2.3.2.3 Gewerbesteuerrechtliche Hinzurechnung der Entgelte für Schulden 137
2.3.3Steuerabzug bei Schuldzinsen 138
2.3.3.1 Steuerabzug nach § 43 EStG 138
2.3.3.2 Steuerabzug nach § 50a Abs. 7 EStG 139
2.4Veräußerungsgewinne 140
2.4.1Immobilien im Betriebsvermögen 141
2.4.1.1 Grundsatz 141
2.4.1.2 Steuerfreie Übertragung von Veräußerungsgewinnen und Rücklagenbildung nach § 6b EStG 142
2.4.2Immobilien im Privatvermögen 144
2.4.2.1 Grundstückveräußerungen als private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG) 144
2.4.2.2 Tatbestandsmerkmale des § 23 EStG 144
2.4.2.3 Ausnahmen für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude 145
2.4.2.4 Ermittlung des Veräußerungsgewinns 146
2.5Bauabzugssteuer 147
2.5.1Verpflichtung zum Steuerabzug 147
2.5.1.1 Die Voraussetzungen der Regelung im Einzelnen 148
2.5.1.1.1 Leistender 148
2.5.1.1.2 Leistungsempfänger 149
2.5.1.1.3 Bauleistungen im Inland 151
2.5.1.1.4 Gegenleistung 152
2.5.1.2 Durchführung des Steuerabzugs und Haftung 152
2.5.1.3 Anrechnung und Erstattung des Steuerabzugsbetrages 153
2.5.1.4 Besonderheiten im Fall von DBA 154
2.5.2Ausnahmen von der Verpflichtung zum Steuerabzug 154
2.5.2.1 Freistellungsbescheinigung 155
2.5.2.2 Bagatellgrenze 156
2.5.2.3 Zwei-Wohnungs-Regelung 157
2.6Annex: Investitionszulagen 158
2.6.1Überblick 158
2.6.2Investitionszulagen als Risiko bei Immobilienverkäufen und Unternehmenstransaktionen 159
2.6.2.1 Verwendungsvoraussetzungen und Fristlauf 159
2.6.2.2 Folgen einer Verletzung 160
Literatur 161
3 Umsatzsteuer 162
3.1Ausgangsumsätze 163
3.1.1Grundstücksveräußerung 163
3.1.1.1 Veräußerung eines Grundstücks als steuerbarer Umsatz 164
3.1.1.2 Veräußerung eines Grundstücks als nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen 164
3.1.1.2.1 Voraussetzungen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen 165
3.1.1.2.2 Rechtsfolgen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen 168
3.1.1.2.3 Rechtsfolgen bei Nichtvorliegen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen 169
3.1.1.2.4 Regelungsbedarf zur Geschäftsveräußerung im Ganzen im Grundstückskaufvertrag 170
3.1.1.3 Steuerbefreiung für die Grundstücksveräußerung sowie Verzicht auf Steuerbefreiung 171
3.1.1.3.1 Umfang der Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG 171
3.1.1.3.2 Verzicht auf die Steuerbefreiung (Option zur Umsatzsteuer nach § 9 UStG) 173
3.1.1.3.2.1 Voraussetzungen der Option zur Umsatzsteuer 173
3.1.1.3.2.2 Zeitpunkt der Optionsausübung 174
3.1.1.3.2.3 Umfang der Option 175
3.1.1.3.2.4 Rechtsfolgen der Option 176
3.1.1.3.2.5 Widerruf der Option 176
3.1.1.3.3 Regelungsbedarf zur Umsatzsteueroption im Grundstückskaufvertrag 177
3.1.2Vermietung und Verpachtung von Grundstücken 178
3.1.2.1 Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG 178
3.1.2.1.1 Umfang der Steuerbefreiung für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken 178
3.1.2.1.2 Ausnahmen von der Steuerbefreiung 180
3.1.2.2 Verzicht auf die Steuerbefreiung (Option zur Umsatzsteuer nach § 9 UStG) 181
3.1.2.2.1 Hintergrund und wirtschaftliche Bedeutung 181
3.1.2.2.2 Voraussetzungen der Option zur Umsatzsteuer 181
3.1.2.2.3 Zeitpunkt der Option 183
3.1.2.2.4 Rechtsfolgen der Option 183
3.1.2.2.5 Widerruf der Option 183
3.1.2.2.6 Regelungsbedarf zur Option im Miet- oder Pachtvertrag 184
3.1.2.3 Umsatzsteuerliche Behandlung von sonstigen Zahlungen 184
3.1.2.3.1 Zuschüsse 184
3.1.2.3.2 Abstandszahlungen 185
3.1.2.3.3 Entschädigungszahlungen 185
3.1.3Bauleistungen 186
3.1.3.1 Allgemeines 186
3.1.3.2 Bauleistungen in der Zeit vor dem 15. Februar 2014 186
3.1.3.3 Bauleistungen in der Zeit nach dem 14. Februar und vor dem 1. Oktober 2014 188
3.1.3.4 Bauleistungen in der Zeit nach dem 30. September 2014 188
3.1.4Lieferungen von Betriebsvorrichtungen 189
3.2Vorsteuerabzug, § 15 UStG 190
3.2.1Allgemeines zum Vorsteuerabzug 190
3.2.2Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs 191
3.2.2.1 Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UStG 191
3.2.2.1.1 Allgemeines zum Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UStG 191
3.2.2.1.2 Die Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UStG im Einzelnen 191
3.2.2.1.2.1 Bezug von steuerpflichtiger Leistung durch Unternehmer 191
3.2.2.1.2.2 Unternehmereigenschaft des Leistungsempfängers und Leistung für das Unternehmen 192
3.2.2.1.2.3 Vorliegen einer ordnungsgemäßen Rechnung 195
3.2.2.1.3 Zeitpunkt des Vorsteuerabzugs 196
3.2.2.2 Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 UStG 196
3.2.3Ausschluss des Vorsteuerabzugs 197
3.2.3.1 Ausschluss des Vorsteuerabzugs bei teilweise unternehmerischer Nutzung eines bebauten Grundstücks (§ 15 Abs. 1b UStG) 197
3.2.3.2 Ausschluss des Vorsteuerabzugs bei Verwendung der Eingangsleistungen für steuerfreie Ausgangsumsätze (§ 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG) 197
3.2.4Aufteilung der Vorsteuerbeträge 198
3.2.4.1 Allgemeines zur Vorsteueraufteilung 198
3.2.4.2 Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Grundstücken 199
3.2.4.2.1 Grundsätze der Vorsteueraufteilung 199
3.3Berichtigung des Vorsteuerabzugs, § 15a UStG 202
3.3.1Berichtigungsobjekte i. S. v. § 15a UStG 204
3.3.2Dauer, Beginn und Ende des Berichtigungszeitraums 206
3.3.2.1 Dauer des Berichtigungszeitraums 206
3.3.2.2 Beginn des Berichtigungszeitraums 207
3.3.2.3 Ende des Berichtigungszeitraums 207
3.3.3Berichtigungsereignis i. S. d. § 15a UStG 208
3.3.4Berichtigungsvolumen 210
Literatur 210
4 Grunderwerbsteuer 211
4.1Grundlagen 212
4.1.1Erwerbstatbestände 212
4.1.2Grundstücksbegriff 212
4.1.2.1 Grundstücksbestandteile 212
4.1.2.2 Einschränkung des bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriffs 215
4.1.2.3 Erweiterung des bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriffs 216
4.1.3Allgemeine Steuervergünstigungen 216
4.1.4Bemessungsgrundlage 217
4.1.4.1 Grundsatz: Wert der Gegenleistung 217
4.1.4.2 Beim Share Deal und in anderen Ausnahmefällen: Grundstückswert 218
4.1.4.2.1 Unbebaute Grundstücke 219
4.1.4.2.2 Bebaute Grundstücke 219
4.1.5Steuersatz 220
4.1.6Steuerschuldner 221
4.1.6.1 Übersicht 221
4.1.6.2 Mehrere Steuerschuldner abweichende Vereinbarungen
4.1.7Steuerentstehung 221
4.1.7.1 Grundsatz 221
4.1.7.2 Aufschiebende Befristung 221
4.1.7.3 Aufschiebende Bedingung 222
4.1.7.4 Genehmigungserfordernis 222
4.1.8Rückgängigmachung von Erwerbstatbeständen 223
4.1.8.1 Rückgängigmachen des Erwerbsvorgangs und Rückerwerb 223
4.1.8.2 Herabsetzung der Gegenleistung 224
4.1.8.3 Ordnungsgemäße Anzeige (§ 16 Abs. 5 GrEStG) 224
4.2Grunderwerbsteuer beim Asset Deal 225
4.2.1Unmittelbarer Grundstückserwerb durch Abschluss eines Kaufvertrags oder eines ähnlichen Rechtsgeschäfts (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) 225
4.2.1.1 Wirksamer Kaufvertrag 225
4.2.1.2 Vorverträge Put- und Call-Optionen
4.2.1.3 Grundstücksschenkungen 226
4.2.2Auflassung eines Grundstücks ohne vorausgehendes schuldrechtliches Geschäft (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG) 226
4.2.3Rechtsträgerwechsel kraft Gesetzes (Umwandlungsvorgänge, Anwachsung, Liquidation, Erbschaft § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG)
4.2.4Zweiterwerb von Kaufoptionen (sog. Zwischenerwerb eines Grundstücks, § 1 Abs. 1 Nr. 6 und 7 GrEStG) 228
4.2.5Erwerb der Verwertungsbefugnis (§ 1 Abs. 2 GrEStG) 229
4.2.5.1 Grundsätze 229
4.2.5.2 Problematische Fallgruppen 231
4.2.6Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 und 5 GrEStG) 232
4.3Grunderwerbsteuer beim Share Deal 233
4.3.1Änderungen im Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft (§ 1 Abs. 2a GrEStG) 233
4.3.1.1 Unmittelbarer oder mittelbarer Übergang von mindestens 95 % der Anteile am Vermögen einer Grundstücksgesellschaft 234
4.3.1.2 Altgesellschafter – Neugesellschafter 237
4.3.1.3 Zur Gesellschaft „gehörendes“ Grundstück 238
4.3.2Anteilsvereinigung und -übertragung (§ 1 Abs. 3 GrEStG) 239
4.3.2.1 Unmittelbare und mittelbare Anteilsübertragung-vereinigung 240
4.3.2.2 Grunderwerbsteuerliche Organschaft 242
4.3.2.2.1 Entstehung des Organschaftsverhältnisses 243
4.3.2.2.2 Bedeutung der grunderwerbsteuerlichen Organschaft 244
4.3.2.3 Nachrangigkeit im Verhältnis zu § 1 Abs. 2a GrEStG 246
4.3.3Erwerb einer wirtschaftlichen Beteiligung (§ 1 Abs. 3a GrEStG) 246
4.3.3.1 Wirtschaftliche Beteiligung 247
4.3.3.2 Maßgeblichkeit des schuldrechtlichen Geschäfts 248
4.4Treuhanderwerb 249
4.4.1Treuhand am Grundstück 250
4.4.2Treuhand am Gesellschaftsanteil 250
4.5Aufeinanderfolge von Erwerbstatbeständen (§ 1 Abs. 6 GrEStG) 251
4.6Steuervergünstigungen und -befreiungen bei Personengesellschaften und im Konzern (§§ 5 bis 7 GrEStG) 253
4.6.1Übertragungen zwischen Personengesellschaften und ihren Gesellschaftern (§§ 5, 6, 7 Abs. 2 und 3 GrEStG) 253
4.6.1.1 Übertragung eines Grundstücks 253
4.6.1.2 Übertragung nach Aufteilung in Teilgrundstücke 257
4.6.1.3 Geltung auch für Erbengemeinschaften und strukturell vergleichbare Auslandsgesellschaften 258
4.6.2Umstrukturierungen im Konzern (§ 6a GrEStG) 258
4.7Verfahren: Zuständigkeit, Anzeigepflichten und Unbedenklichkeitsbescheinigung 260
4.7.1Zuständigkeit 260
4.7.2Anzeigepflichten 260
4.7.3Unbedenklichkeitsbescheinigung 262
Literatur 263
5 Erbschaft- und Schenkungsteuer 264
5.1Grundlagen 265
5.1.1Erwerb von Todes wegen 265
5.1.2Schenkung unter Lebenden 265
5.1.3Gestaltungsmöglichkeiten 265
5.1.3.1 Mittelbare Grundstücksschenkungen 265
5.1.3.2 Unerkannte SchenkungenWertverschiebungendisquotale Einlagen 266
5.1.3.2.1 Früher mögliche Gestaltungen 267
5.1.3.2.2 Einführung des § 7 Abs. 8 ErbStG 267
5.1.3.3 Kettenschenkungen unter Ausnutzung der Freibeträge 268
5.1.3.4 Spezialfall: Familienheim 268
5.2Bemessungsgrundlage der Erbschaft- und Schenkungsteuer 269
5.2.1Entwicklung der höchstrichterlichen Rechtsprechung 269
5.2.1.1 Entscheidung des BVerfG vom 22.06.1995 – Verwerfung der Einheitswertbesteuerung 269
5.2.1.2 Entscheidung des BVerfG vom 07.11.2006 – Verwerfung des Bewertungsverfahrens 270
5.2.1.3 Entscheidung des BVerfG vom 17.12.2014 – Verschonung von Unternehmensvermögen 270
5.2.1.4 Neuregelung des Erbschaftsteuergesetzes 271
5.2.2Bewertungsgesetz (BewG) 272
5.3Sonstiges 273
5.3.1Weitere Steuerbefreiungen 273
5.3.1.1 § 13 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG – Kulturgüter 274
5.3.1.2 § 13 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG – Grundbesitz zu Erholungszwecken 274
5.3.1.3 § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG – Erwerb des Familienheims von Todes wegen 275
5.3.1.4 § 13c ErbStG – Verschonung von vermieteten Wohnimmobilien 275
5.3.2SteuerschuldnerSteuersätzeFreibeträge 276
Literatur 276
6 Grundsteuer 277
6.1Steuergegenstand 278
6.2Bemessungsgrundlage 279
6.2.1Feststellung des Einheitswerts 280
6.2.1.1 Grundlagen zur Feststellung des Einheitswerts von Grundstücken 280
6.2.1.2 Bewertung mit dem gemeinen Wert i. S. d. § 9 BewG 281
6.2.1.3 Ertragswertverfahren §§ 78 ff. BewG 281
6.2.1.4 Sachwertverfahren §§ 83 ff. BewG 282
6.2.2Steuermessbetrag 283
6.2.3Hebesatz 283
6.3Steuerbefreiungen 284
6.4Steuerschuldner und Haftungsschuldner 285
6.4.1Steuerschuldner 285
6.4.2Haftungsschuldner 286
6.5Entstehung und Festsetzung der Grundsteuer 286
6.5.1Entstehung 286
6.5.2Festsetzung der Grundsteuer 287
6.6Erlass der Grundsteuer 287
Literatur 288
Teil II Besteuerung nach Rechtsträgerschaft 289
7 Personengesellschaften 290
7.1Erscheinungsformen der Immobilien-Personengesellschaft 290
7.1.1Vermögensverwaltende Personengesellschaft 291
7.1.2Mitunternehmerschaft 291
7.1.2.1 Gewerbliche Betätigung 291
7.1.2.2 Umqualifizierung der Einkünfte 292
7.1.2.2.1 Abfärbung, § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG 293
7.1.2.2.1.1 Tatbestand 293
7.1.2.2.1.2 Bagatellgrenze 294
7.1.2.2.1.3 Ausweichgestaltungen 295
7.1.2.2.2 Zurechnung von Grundstücksverkäufen 296
7.1.2.2.3 Betriebsaufspaltung 298
7.1.3Sonderfall 1: Gewerbliche Prägung und Entprägung 298
7.1.3.1 Voraussetzungen der gewerblichen Prägung 299
7.1.3.2 Möglichkeiten der Entprägung 302
7.1.3.3 Folgen der Entprägung 303
7.1.4Sonderfall 2: Zebragesellschaft 303
7.2Besteuerung der Immobilien-Personengesellschaft über den Lebenszyklus des Investments 304
7.2.1Grundsätze der Ertragsbesteuerung von Personengesellschaften 304
7.2.1.1 Transparenzprinzip 304
7.2.1.2 Ergebnisermittlung 305
7.2.1.3 Besonderheiten bei der Gewerbesteuer 305
7.2.2Gründung und Erwerb 306
7.2.2.1 Gründung einer Immobilien-Personengesellschaft 306
7.2.2.1.1 Vermögensverwaltende Personengesellschaft 306
7.2.2.1.2 Mitunternehmerschaft 306
7.2.2.1.2.1 Übertragung aus dem Privatvermögen 306
7.2.2.1.2.2 Übertragung aus dem Betriebsvermögen 307
7.2.2.2 Erwerb eines Anteils an einer Immobilien-Personengesellschaft 308
7.2.2.3 Anschaffung bzw. Herstellung einer Immobilie durch eine Immobilien-Personengesellschaft 308
7.2.3Nutzungsphase 308
7.2.3.1 Leistungsbeziehungen zwischen Gesellschaft und Gesellschafter 309
7.2.3.2 Zinsschranke 309
7.2.3.3 Verluste bei beschränkter Haftung 311
7.2.3.4 Überentnahmen 311
7.2.3.5 Erweiterte Gewerbesteuerkürzung 312
7.2.3.5.1 Gewerblich tätige Personengesellschaften 312
7.2.3.5.2 Gewerblich geprägte Personengesellschaften 312
7.2.3.5.3 (Rein) vermögensverwaltende Personengesellschaften 312
7.2.4Veräußerung 313
7.2.4.1 Veräußerung des Grundbesitzes durch die Personengesellschaft 314
7.2.4.1.1 Gewerblich tätige und gewerblich geprägte Personengesellschaften 314
7.2.4.1.2 (Rein) vermögensverwaltende Personengesellschaften 314
7.2.4.2 Veräußerung der Beteiligung an der Personengesellschaft 314
7.2.4.2.1 Gewerblich tätige und gewerblich geprägte Personengesellschaften 314
7.2.4.2.2 (Rein) vermögensverwaltende Personengesellschaften 315
7.3Verfahrensfragen 315
7.3.1Einkommensteuer 315
7.3.2Sonderfall Zebragesellschaften 316
7.3.3Gewerbesteuer 317
Literatur 318
8 Kapitalgesellschaften 320
8.1Erscheinungsformen der Immobilien-Kapitalgesellschaft 320
8.2Besteuerung der Immobilien-Kapitalgesellschaft über den Lebenszyklus des Investments 321
8.2.1Grundsätze der Ertragsbesteuerung von Kapitalgesellschaften 321
8.2.2Gründung und Erwerb 322
8.2.2.1 Einbringung von Immobilien als Sacheinlage 322
8.2.2.1.1 Übertragung aus dem Privatvermögen 324
8.2.2.1.2 Einlage aus dem Betriebsvermögen 324
8.2.2.2 Anschaffung bzw. Herstellung einer Immobilie durch eine Immobilien-Kapitalgesellschaft 325
8.2.2.2.1 Verdeckte Gewinnausschüttung 325
8.2.2.2.2 Verdeckte Einlage 326
8.2.2.3 Erwerb eines Anteils an einer Immobilien-Kapitalgesellschaft 328
8.2.3Nutzungsphase 329
8.2.3.1 Gesellschaftsebene: Besteuerung der Gewinne mit Körperschaft- und Gewerbesteuer 329
8.2.3.1.1 Steuersätze 329
8.2.3.1.2 Gewerbliche Einkünfte 329
8.2.3.1.3 Kein Anfall von Gewerbesteuer bei Inanspruchnahme der sogenannten erweiterten Kürzung 329
8.2.3.1.4 Finanzierungsaufwand 330
8.2.3.2 Leistungsbeziehungen zwischen Gesellschaft und Gesellschafter 331
8.2.3.2.1 Natürliche Personen als Gesellschafter 331
8.2.3.2.2 Juristische Personen als Gesellschafter 332
8.2.4Veräußerung 333
8.2.4.1 Veräußerung des Grundbesitzes durch die Kapitalgesellschaft 333
8.2.4.2 Veräußerung der Beteiligung an der Kapitalgesellschaft 333
8.2.4.2.1 Durch natürliche Personen 333
8.2.4.2.2 Durch andere Kapitalgesellschaften 334
8.2.4.3 Untergang von Verlust- und Zinsvorträgen 334
Literatur 335
9 Investmentvehikel 336
9.1Investmentvermögen 338
9.1.1Investmentvermögensbegriff 339
9.1.1.1 Organismus 339
9.1.1.2 Einsammeln von Kapital 340
9.1.1.3 Von einer Anzahl von Anlegern 341
9.1.1.4 Feste Anlagestrategie 341
9.1.1.5 Investition zum Nutzen der Anleger 342
9.1.1.6 Kein operativ tätiges Unternehmen 343
9.1.2OGAW und AIF 344
9.1.3Investmentvermögensarten: Investmentfonds und Investitionsgesellschaften 344
9.2Investmentfonds 345
9.2.1Tatbestandsvoraussetzungen des Investmentfondsbegriffs 345
9.2.1.1 Ausschluss der aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung 346
9.2.1.1.1 Grundsätze des BMF-Schreibens vom 03.03.2015 346
9.2.1.1.1.1 Abgrenzungsgrundsätze bei Vermietung und Verpachtung 347
9.2.1.1.1.2 Abgrenzungsgrundsätze bei Immobilienveräußerungen 347
9.2.1.1.1.3 Beteiligungen an Portfolio-Gesellschaften 348
9.2.1.1.2 BFH-Rechtsprechung zur objektbezogenen Betrachtung bei Vermögensverwaltung 349
9.2.1.2 Weitere immobilienspezifische Besonderheiten des Investmentfondsbegriffs 349
9.2.1.2.1 Direktinvestition in Immobilien 349
9.2.1.2.2 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 350
9.2.2Rechtstypenzwang 350
9.2.3Besteuerung von Investmentfonds 351
9.2.3.1 Grundlagen 351
9.2.3.1.1 Ertragsteuer 351
9.2.3.1.2 Grunderwerbsteuer 353
9.2.3.1.3 Umsatzsteuer 353
9.2.3.2 Laufende Besteuerung nach dem InvStG 355
9.2.3.2.1 Grundsätze der laufenden Besteuerung 355
9.2.3.2.2 Gegenstand der Besteuerung 355
9.2.3.2.3 Transparente Besteuerung 357
9.2.3.2.3.1 Voraussetzungen der transparenten Besteuerung 357
9.2.3.2.3.2 Auswirkungen der transparenten Besteuerung 358
9.2.3.2.4 Semi-transparente Besteuerung 361
9.2.3.2.5 Intransparente Besteuerung (Pauschalbesteuerung) 362
9.2.3.2.6 Schlussbesteuerung 363
9.3Investitionsgesellschaften 364
9.3.1Rechtsformen von Investitionsgesellschaften 366
9.3.1.1 Personen-Investitionsgesellschaften 366
9.3.1.2 Kapital-Investitionsgesellschaften 367
9.3.2Besteuerung von Investitionsgesellschaften 367
9.3.2.1 Besteuerung von Personen-Investitionsgesellschaften 367
9.3.2.1.1 Besteuerung nach den allgemeinen Regelungen 367
9.3.2.1.2 Gewerbliche Entprägung 367
9.3.2.1.2.1 Gewerbliche Entprägung bei reiner Beteiligung von Kapitalgesellschaften 368
9.3.2.1.2.2 Gewerbliche Entprägung bei der Verwaltung des Kommanditvermögens durch eine KVG 368
9.3.2.2 Besteuerung von Kapital-Investitionsgesellschaften 371
9.3.2.2.1 Besteuerung auf Ebene der Kapital-Investitionsgesellschaft 371
9.3.2.2.2 Besteuerung auf Ebene der Anleger 372
9.3.2.2.3 Hinzurechnungsbesteuerung, §§ 7 bis 14 AStG 374
9.4Änderungen nach dem InvStG 2018 375
9.4.1Investmentfonds und Spezialfonds 376
9.4.1.1 Investmentfonds 376
9.4.1.2 Spezial-Investmentfonds 377
9.4.2Intransparente Besteuerung von Investmentfonds 377
9.4.2.1 Körperschaftsteuer 377
9.4.2.1.1 Immobilienerträge 378
9.4.2.1.2 Einkünfteermittlung 379
9.4.2.1.3 Steuerbefreiungen 379
9.4.2.2 Gewerbesteuer 380
9.4.2.2.1 Keine aktive unternehmerische Bewirtschaftung 381
9.4.2.2.2 Bagatellgrenze von 5 % 381
9.4.2.2.3 Ausnahme von dem Verbot einer aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung wesentlichen Umfangs 382
9.4.2.2.4 Umfang der Gewerbesteuerpflicht 382
9.4.2.3 Umsatzsteuer 382
9.4.3Besteuerung auf Ebene der Anleger 383
9.4.3.1 Investmenterträge 383
9.4.3.1.1 Ausschüttungen 383
9.4.3.1.2 Vorabpauschale 383
9.4.3.1.3 Gewinne aus der Veräußerung von Investmentanteilen 384
9.4.3.2 Besteuerung der Erträge 385
9.4.3.3 Teilfreistellungen 385
9.4.4Spezial-Investmentfonds 386
9.4.4.1 Wesentliche Neuerungen bzgl. der Anlagebestimmungen 386
9.4.4.2 Besteuerung auf Ebene des Spezial-Investmentfonds 387
9.4.4.2.1 Grundsatz: partielle Steuerpflicht 387
9.4.4.2.2 Transparenzoption 388
9.4.4.3 Besteuerung auf Anlegerebene 388
9.4.4.3.1 Grundsätzliche Fortgeltung der bisherigen Besteuerung 388
9.4.4.3.2 Steuerbefreiungen bei Vorbelastung auf Fondsebene 389
9.4.5Inkrafttreten des InvStG 2018 390
9.4.5.1 Auswirkungen des Übergangs zum InvStG 2018 auf Anlegerebene 390
9.4.5.2 Auswirkungen des Übergangs zum InvStG 2018 auf Fondsebene 391
9.5Offene und geschlossene Immobilienfonds 392
9.5.1Offene Immobilienfonds 392
9.5.2Geschlossene Immobilienfonds 393
9.5.2.1 Begriff und Besteuerung 393
9.5.2.2 Wagniskapital-Gesellschaften 394
9.5.2.3 Steuerstundungsmodelle 394
Literatur 395
10 REIT-AGs 398
10.1Besondere Pflichten des REITs 398
10.2Besteuerung 399
10.2.1Besteuerung auf Ebene des REITs 399
10.2.2Besteuerung auf Ebene der Anteilseigner 399
10.3Verhältnis zum InvStG 400
Literatur 400
Teil III Internationales Immobiliensteuerrecht 401
11 Grenzüberschreitende Investitionen in deutsche Immobilien 402
11.1Ausländische Investoren 403
11.2Besteuerungsrecht 403
11.2.1Wege zur Vermeidung von Doppelbesteuerungen 403
11.2.2Wirkungsweise von Doppelbesteuerungsabkommen bei Immobilienerträgen 404
11.2.2.1 Doppelbesteuerung durch Anknüpfung an AnsässigkeitEinkunftsquelle 404
11.2.2.2 Doppelbesteuerung durch Doppelansässigkeit 405
11.3Direktinvestitionen 406
11.3.1Grundstücksverwaltung oder gewerbliche Tätigkeit 406
11.3.1.1 Laufende Immobilienerträge 406
11.3.1.2 Veräußerungserträge 407
11.3.2Beschränkte Steuerpflicht: Einkommen- und Körperschaftsteuer 407
11.3.2.1 Natürliche Personen 408
11.3.2.1.1 Gewerbliche Tätigkeit 408
11.3.2.1.2 Vermögensverwaltung 409
11.3.2.2 Ausländische Kapitalgesellschaften 409
11.3.2.2.1 Gewerbliche Tätigkeit 409
11.3.2.2.2 Vermögensverwaltung 410
11.3.2.3 Gewerbesteuer 410
11.3.2.3.1 Betriebsstätte 410
11.3.2.3.2 Erweiterte Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 ff. GewStG) 413
11.3.2.4 Sonderfall: Veräußerung der Anteile an der ausländischen Kapitalgesellschaft 414
11.3.3Zurechnungssubjekt der Erträge 414
11.3.3.1 Rechtsformvergleich 414
11.3.3.2 Sonstige Anforderungen 415
11.3.3.2.1 Tatsächliche Geschäftsleitung 415
11.3.3.2.1.1 FunktionSubstanz 415
11.3.3.2.1.2 Außensteuerrecht 415
11.3.4Weitere Steuern 416
11.3.4.1 Umsatzsteuer 416
11.3.4.2 Grunderwerbsteuer 416
11.3.4.3 Grundsteuer 416
11.4Grundstücksgesellschaften 416
11.4.1Inländische Personengesellschaften 417
11.4.1.1 Organisatorische Vorteile 417
11.4.1.2 Mitunternehmerschaft oder Vermögensverwaltung 417
11.4.1.3 GmbH & Co. KG
11.4.1.4 Beschränkte Steuerpflicht des Investors 420
11.4.1.4.1 Vermögensverwaltende Personengesellschaft 420
11.4.1.4.1.1 Bruchteilsbetrachtung 420
11.4.1.4.1.2 Ausnahmen von der Bruchteilsbetrachtung: Anteilsveräußerung 421
11.4.1.4.1.3 Sonderfall: Gewerblichkeitsfiktion (§ 49 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. f EStG) 422
11.4.1.4.2 Gewerbliche Tätigkeit 423
11.4.1.5 Gewerbesteuer 424
11.4.2Inländische Kapitalgesellschaften 424
11.4.2.1 Grundstückseigentum einer Körperschaft 424
11.4.2.2 Dividendeneinkünfte des Investors 425
11.4.2.2.1 Natürliche Person 425
11.4.2.2.2 Kapitalgesellschaft 425
11.4.2.2.3 Zwischengeschaltete ausländische Körperschaften 426
11.4.2.3 Veräußerungsgewinne 429
11.4.2.3.1 Veräußerung der Immobilie 429
11.4.2.3.2 Veräußerung der Anteile an der Kapitalgesellschaft 429
11.4.2.3.2.1 Inländische Steuerpflicht 429
11.4.2.3.2.2 Besteuerungsausschluss durch DBA 430
11.4.2.3.3 Umwandlungen 431
11.4.2.3.4 Liquidation 432
11.5Investitionen in inländische Investmentvermögen 432
11.5.1Inländische Investmentfonds 432
11.5.1.1 Transparente Besteuerung 432
11.5.1.2 Semi-transparente Besteuerung 433
11.5.1.3 Intransparente Besteuerung 434
11.5.2Inländische Investitionsgesellschaften 434
11.5.2.1 Personen-Investitionsgesellschaften 435
11.5.2.2 Kapital-Investitionsgesellschaften 435
Literatur 435
12 Grenzüberschreitende Investitionen in ausländische Immobilien 436
12.1Direkte Investitionen 436
12.1.1Welteinkommensprinzip 436
12.1.2Vermeidung der Doppelbesteuerung 437
12.1.2.1 DBA 437
12.1.2.2 Unilaterale Maßnahmen 438
12.2Beteiligung an ausländischen Gesellschaften 439
12.2.1Ausländische Personengesellschaften 440
12.2.1.1 Besteuerung im Inland 440
12.2.1.2 DBA 440
12.2.1.2.1 Qualifikationskonflikt 441
12.2.1.2.2 Steuerfolgen 442
12.2.2Ausländische Kapitalgesellschaften 443
12.2.2.1 Laufende Erträge der Gesellschaft 443
12.2.2.2 Besteuerung der Ausschüttungen 444
12.2.2.2.1 Natürliche Personen 444
12.2.2.2.2 Körperschaften 445
12.2.2.3 Veräußerung und Liquidation 446
12.2.3Mittelbare Beteiligungen an ausländischen Gesellschaften 448
12.2.3.1 Einführung 448
12.2.3.2 Substanzanforderungen 448
12.2.3.3 Nachgeschaltete Zwischengesellschaften 449
12.2.3.4 Mittelbare Veräußerung ausländischer Immobiliengesellschaften 449
12.3Investitionen in ausländische Investmentvermögen 450
12.3.1Ausländische Investmentfonds 450
12.3.1.1 Transparente Besteuerung 450
12.3.1.2 Semi-transparente Besteuerung 450
12.3.1.3 Intransparente Besteuerung und Schlussbesteuerung 451
12.3.2Ausländische Investitionsgesellschaften 451
12.3.2.1 Personen-Investitionsgesellschaften 451
12.3.2.2 Kapital-Investitionsgesellschaften 451
Literatur 452
Stichwortverzeichnis 453

Produkt-Details

• Erscheint lt. Verlag: 21.11.2017
• Zusatzinfo: XXVII, 448 S. 16 Abb.
• Verlagsort: Wiesbaden
• Sprache: deutsch
• Themenwelt: Recht / Steuern ► Wirtschaftsrecht
• Themenwelt: Wirtschaft ► Betriebswirtschaft / Management ► Rechnungswesen / Bilanzen
• Themenwelt: Betriebswirtschaft / Management ► Spezielle Betriebswirtschaftslehre ► Immobilienwirtschaft
• Schlagworte: Grundsteuer • Grundstückshandel • Immobilieneigentum • Immobilieneinkünfte • Immobilienfonds
• ISBN-10: 3-658-10418-X / 365810418X
• ISBN-13: 978-3-658-10418-4 / 9783658104184